Polski rynek nieruchomości komercyjnych notuje dynamiczne ożywienie, ale za rosnącymi statystykami kryją się realne wyzwania: skomplikowane prawo, wysokie ceny i nowe oczekiwania inwestorów. O tym, gdzie szukać okazji i jak bezpiecznie poruszać się po tym wymagającym rynku, rozmawiamy z Grzegorzem Gwizdałą, założycielem i prezesem firmy Aviflat, specjalizującej się w obrocie gruntami inwestycyjnymi.
Panie Grzegorzu, zacznijmy od szerszego obrazu. Raport CBRE wskazuje, że wartość transakcji na rynku komercyjnym w 2024 roku wzrosła aż o 142%, do ponad 5 mld euro. Jakie nastroje obserwuje Pan obecnie wśród inwestorów – czy to ożywienie jest już w pełni odczuwalne w Państwa codziennej pracy?
Rzeczywiście widać znaczące ożywienie na rynku nieruchomości komercyjnych. Inwestorzy wracają do aktywności, pojawia się więcej zapytań, a rozmowy są coraz bardziej konkretne. Jednocześnie decyzje są podejmowane ostrożnie, a każdy zakup gruntów czy obiektów jest dokładnie analizowany pod kątem ryzyka i potencjalnej stopy zwrotu. Z naszej perspektywy ożywienie jest już odczuwalne, choć nie w formie gwałtownego boomu, a raczej systematycznego wzrostu aktywności.
W których segmentach rynku – grunty pod logistykę, parki handlowe – widzi Pan obecnie największy potencjał i najwięcej zapytań od klientów? Który z nich jest kluczowy dla rozwoju firmy Aviflat?
Największy potencjał mają obecnie grunty pod budownictwo wielorodzinne, zwłaszcza w centrach miast, gdzie dostępność niezabudowanych działek systematycznie spada. Rośnie też zainteresowanie gruntami usługowymi pod projekty typu Private Rented Sector (PRS), prywatne akademiki czy Condohotele. Równolegle atrakcyjne pozostają grunty pod parki handlowe – przewiduję, że ten segment utrzyma się w trendzie wzrostowym przez kolejne dwa – trzy lata, później rynek może być przesycony. Dla Aviflat kluczowe są wszystkie działki, które łączą w sobie atrakcyjną lokalizację i ograniczoną podaż – to właśnie tam inwestorzy szukają unikalnych okazji.
W jaki sposób zaawansowane technologie, takie jak analiza Big Data czy sztuczna inteligencja, mogą zrewolucjonizować proces wyszukiwania i oceny potencjału gruntów inwestycyjnych w Polsce? Czy Aviflat już korzysta z takich narzędzi?
Technologie takie jak AI i Big Data przyspieszają wstępną analizę gruntów – pozwalają szybko zweryfikować plan miejscowy, dostęp do infrastruktury, uwarunkowania środowiskowe i generować propozycje zagospodarowania terenu. W praktyce jednak żadna technologia nie zastąpi zespołu ekspertów – architektów, urbanistów i geodetów – którzy oceniają chłonność gruntu, ograniczenia planistyczne czy potencjalne ryzyka. AI jest wsparciem, a nie pełnym rozwiązaniem.
Odwróćmy sytuację. Jestem właścicielem atrakcyjnego obiektu komercyjnego. Dlaczego powinienem powierzyć jego sprzedaż Panu i firmie Aviflat, zamiast działać na własną rękę? Jakie konkretne kroki podejmujecie, by dotrzeć do właściwego inwestora i zmaksymalizować zysk?
Przede wszystkim chodzi o dyskrecję i trafne dopasowanie inwestora. Dzięki naszej rozbudowanej sieci kontaktów – inwestorów, kancelarii i współpracujących brokerów, oferta trafia wyłącznie do odpowiednich osób. Właściciel zachowuje kontrolę nad procesem sprzedaży i poufność, a inwestor ma dostęp do unikalnej oferty, która często nie pojawia się nigdzie publicznie.
Mimo ożywienia na rynku, koszty finansowania wciąż są istotnym czynnikiem. Czy obserwuje Pan, że wpływa to na decyzje inwestorów? Czy Aviflat wspiera swoich klientów również na tym polu, np. poprzez kontakty z instytucjami finansowymi?
Koszty finansowania wpływają na tempo decyzji, ale nie doradzamy w kwestiach kredytowych. Współpracujemy natomiast z firmami i instytucjami finansującymi projekty, co pozwala klientom szybko znaleźć wsparcie. Nasza rola to przede wszystkim połączenie inwestorów z odpowiednimi nieruchomościami.
Coraz głośniej mówi się o kryteriach ESG. Czy Pana klienci – zarówno sprzedający, jak i kupujący – zwracają już na to realną uwagę przy wycenie i wyborze nieruchomości? Czy inwestorzy zwracają dzisiaj uwagę na ESG przy zakupie budynków?
Kryteria ESG coraz częściej pojawiają się przy rozmowach o istniejących budynkach, szczególnie biurowych i handlowych. Inwestorzy instytucjonalni patrzą na to, czy obiekt ma certyfikaty środowiskowe, jakie są koszty energii, czy budynek odpowiada na oczekiwania najemców w zakresie zrównoważonego rozwoju. To bezpośrednio wpływa na jego wartość i łatwość pozyskania finansowania.
W branży często mówi się, że najlepsze okazje nigdy nie trafiają na publiczne portale. Jak dużą część Państwa działalności stanowią transakcje „off-market”? I w jaki sposób buduje Pan zaufanie i sieć kontaktów, aby mieć dostęp do takich unikalnych ofert?
Praktycznie wszystkie nasze transakcje są off-market. Grunty inwestycyjne i nieruchomości komercyjne rzadko pojawiają się w internecie. Działamy w oparciu o długoterminowo budowaną bazę kontaktów: inwestorów, kancelarii i współpracujących brokerów. Zaufanie buduje się latami, pokazując, że każda oferta trafia do właściwej osoby w odpowiednim czasie, a transakcja przebiega dyskretnie i profesjonalnie.
W miastach brakuje gruntów, co skłania inwestorów do adaptacji istniejących budynków, np. starych biurowców na mieszkania. Czy uczestniczą Państwo w takich procesach? Jakie są największe wyzwania przy tego typu projektach?
Tak, adaptacja istniejących budynków staje się coraz częstsza. Największe wyzwania to procedury administracyjne, ograniczenia techniczne i infrastrukturalne. Trend adaptacji będzie się nasilał, bo wolnych działek w centrach jest coraz mniej, a inwestorzy szukają alternatyw dla nowych terenów.
Patrząc w przyszłość na najbliższe 12-24 miesiące, w jakim kierunku Pana zdaniem będzie ewoluował polski rynek nieruchomości komercyjnych? Jakie trendy będą zyskiwać na znaczeniu?
Przewiduję dalszy wzrost znaczenia gruntów w centrach miast pod budownictwo wielorodzinne i usługi typu PRS, akademiki czy Condohotele. Segment parków handlowych pozostanie atrakcyjny jeszcze przez kilka lat. Coraz mniejsza dostępność gruntów zmusza inwestorów do większej kreatywności i adaptacji istniejących obiektów. Rola profesjonalnego pośrednictwa będzie rosła, trafna selekcja działek i szybkie kojarzenie inwestora z projektem stają się kluczowe.
Na zakończenie, jaką jedną, kluczową radę dałby Pan osobie lub firmie, która po raz pierwszy przymierza się do zakupu gruntu inwestycyjnego w Polsce? Czego powinna się wystrzegać?
Najważniejsze jest dokładne sprawdzenie chłonności gruntu, czyli ile i co można na nim realnie wybudować. Trzeba uwzględnić lokalizację dostęp do drogi, uzbrojenie terenu, ograniczenia środowiskowe i planistyczne, stan prawny i wiele innych składowych. Warto od początku inwestować w profesjonalne analizy architekta, geodety, brokera czy kancelarii – pozwala to uniknąć kosztownych błędów i zabezpiecza inwestycję od samego początku.
Rynek nieruchomości komercyjnych, choć pełen potencjału, jest złożony i wymaga specjalistycznej wiedzy. Sukces inwestycyjny zależy dziś od fachowej nawigacji przez procedury, trafnej oceny ryzyka i dostępu do sprawdzonych ofert, co podkreśla wartość współpracy z doświadczonym doradcą.
Główne obszary specjalizacji i działalności:
- Grunty Inwestycyjne: Identyfikacja i sprzedaż terenów o wysokim potencjale inwestycyjnym pod zabudowę mieszkaniową, handlowo-usługową oraz przemysłową.
- Nieruchomości Komercyjne: Pośrednictwo w transakcjach kupna i sprzedaży obiektów takich jak lokale, biurowce, hale magazynowe, parki handlowe, hotele i inne.
Właścicieli i inwestorów poszukujących wsparcia przy kupnie lub sprzedaży gruntów i obiektów komercyjnych zachęcamy do kontaktu z Grzegorzem Gwizdałą oraz zespołem Aviflat.
Grzegorz Gwizdała (Aviflat) – ekspert rynku nieruchomości komercyjnych
Grzegorz Gwizdała to założyciel i Prezes Zarządu firmy Aviflat – wyspecjalizowanej agencji działającej na polskim rynku nieruchomości inwestycyjnych. Jest doświadczonym praktykiem i przedsiębiorcą, który swoją działalność skoncentrował wokół kompleksowego pośrednictwa w obrocie gruntami inwestycyjnymi oraz nieruchomościami komercyjnymi.
W swojej filozofii biznesowej Grzegorz Gwizdała stawia na dogłębną analizę potencjału nieruchomości oraz zrozumienie celów klienta. Jego podejście charakteryzuje się proaktywnością w wyszukiwaniu ofert typu „off-market” oraz umiejętnością prowadzenia negocjacji w sposób zabezpieczający interesy obu stron transakcji. Uznawany jest za eksperta, który łączy wiedzę rynkową z praktycznym podejściem do finalizacji nawet najbardziej wymagających umów.
Skontaktuj się: experts@clou.estate
Słownik Kluczowych Pojęć:
- Chłonność gruntu: Określa, ile i co można wybudować na działce. Jest to kluczowy parametr decydujący o jej wartości inwestycyjnej.
- Condohotel: Obiekt, w którym prywatni inwestorzy posiadają apartamenty i czerpią zyski z ich wynajmu turystom. Całością zarządza profesjonalny operator.
- Kryteria ESG (Środowiskowe, Społeczne, Ład Korporacyjny): Zbiór standardów używanych do oceny inwestycji pod kątem zrównoważonego rozwoju i odpowiedzialności społecznej.
- Nieruchomości komercyjne: Budynki i grunty przeznaczone do prowadzenia działalności gospodarczej, a nie do celów mieszkalnych.
- Park handlowy (Retail Park): Kompleks handlowy z osobnymi wejściami do sklepów bezpośrednio z parkingu, często na obrzeżach miast.
- Plan miejscowy (MPZP): Lokalny dokument prawny, który precyzyjnie określa, co i jak można budować na danym terenie.
- Private Rented Sector (PRS): Budynki mieszkalne przeznaczone w całości na długoterminowy wynajem, należące do jednego inwestora.
- Stopa zwrotu (ROI): Wskaźnik rentowności, który pokazuje zysk z inwestycji w stosunku do poniesionych kosztów.
- Transakcje „off-market”: Sprzedaż nieruchomości prowadzona dyskretnie, bez publicznych ogłoszeń, skierowana do wybranej grupy inwestorów.
- Uzbrojenie terenu: Dostępność na działce niezbędnych mediów, takich jak prąd, woda, gaz i kanalizacja.
