Konflikty na linii deweloper-mieszkańcy to temat, który budzi ogromne emocje. Niedokończone inwestycje, usterki w nowym budownictwie czy rozbieżność między wizualizacją a rzeczywistością to chleb powszedni dla wielu nabywców mieszkań. Jak skutecznie bronić swoich praw? Jaką rolę w tym procesie odgrywa zarządca nieruchomości? I czy zawsze trzeba iść do sądu?
Na te i inne pytania w wywiadzie z Wiktorem Łaba odpowie, Tomasz Orechwo właściciel firmy Angelus24, zarządca nieruchomości z ponad 16-letnim doświadczeniem. Angelus24 zarządza dzisiaj ponad 150 nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych na Śląsku, Podkarpaciu, Mazowszu i w Małopolsce oraz obsługuje ponad 5 tysięcy mieszkańców. Jego firma często wkracza w sam środek sporów, pełniąc rolę mediatora i doradcy. Dziś podzieli się z nami swoją wiedzą i historiami prosto z placu boju.
Tomasz, zarządzasz nieruchomościami od 2009 roku. Czy po tylu latach pracy coś jeszcze Cię zaskakuje?
Z założenia podchodzę do każdej nieruchomości zakładając, że problemy istnieją. Jeśli ich nie widzę od razu, zastanawiam się nad dwoma opcjami: czy budynek jest rzeczywiście tak dobrze wykonany, czy też usterki są po prostu dobrze ukryte. Takie podejście pozwala systematycznie weryfikować stan techniczny i prawny, zanim problemy staną się kosztowne dla wspólnoty.
Opowiedz o przypadku z ulicy Powstańców w Chorzowie, który dobrze ilustruje to podejście.
To był interesujący przypadek rewitalizacji starej kamienicy. Gdy po raz pierwszy wszedłem do budynku, miałem wrażenie, że jest niezamieszkany, a okazało się, że jednak żyli tam ludzie. Już na początku, zaraz po przejęciu zarządzania problemy ujawniły się szybko – przy pierwszym większym deszczu dach zaczął przeciekać tak intensywnie, że woda lała się po ścianach i instalacji elektrycznej. Stara skrzynka z ceramicznymi bezpiecznikami była mokra i iskrzyła. Zastanawiałem się, czy budynek zaleje woda, zawali się zbutwiały dach, czy może kamienica spali się od zwarcia starej i mokrej instalacji elektrycznej.
Brzmi jak scenariusz filmu grozy lub kiepskiej, czarnej komedii… Jak podszedłeś do tego problemu?
Najpierw na szybko zabezpieczyliśmy pokrycie dachowe. Potem przeanalizowaliśmy możliwości finansowe wspólnoty – nie miała ani pieniędzy, ani historii kredytowej. Znaleźliśmy wykonawcę gotowego rozłożyć płatność na raty, co pozwoliło rozpocząć prace przy ograniczonym budżecie. Dziś budynek jest po generalnym remoncie, skorzystaliśmy z dotacji, a jego wartość znacznie wzrosła.
Co było kluczowe w tym procesie?
Priorytetyzacja problemów i realne planowanie finansowe. Zamiast panikować lub odkładać decyzję, systematycznie rozłożyliśmy zadania na etapy: najpierw zabezpieczenie przed zagrożeniami, potem pozyskanie finansowania, na końcu kompleksowy remont. To podejście sprawdza się też w konfliktach z deweloperami.
Naprawdę? Jaką widzisz analogię starej kamienicy z deweloperem?
Przy starej kamienicy należy się spodziewać różnych niespodzianek, przy nowym budynku od dewelopera jest tak samo. I tu, i tu mogą Cię zaskoczyć w najmniej spodziewanym miejscu… W starej kamienicy okazuje się, że są jakieś ślepe, lecz ukryte w murach stare piony wodne, które potrafią strzelić w najmniej spodziewanym momencie. A u dewelopera okazuje się, że jakiś wykonawca nie dostał od niego kasy i złośliwie zainstalował nie zakończoną obróbkę blacharską przy membranie balkonowej w taki sposób, że ta obróbka z czasem rozcina pracującą membranę i cały balkon jest do wymiany.
A czy w nowym budownictwie, od deweloperów, zdarzają się jakieś spektakularne przypadki? Słyszałem o historii z „gejzerem” w garażu…
Niestety, coraz mniej rzeczy mnie zaskakuje, ale ta historia była wyjątkowa. Podczas spotkania z mieszkańcami w garażu podziemnym nowej inwestycji, nagle z dylatacji w posadzce zaczęła sączyć się woda. Ciśnienie rosło, aż w końcu wystrzelił mały gejzer. Okazało się, że hydroizolacja została wykonana nieprawidłowo. To pokazuje, że usterki deweloperskie mogą przybierać naprawdę nieoczekiwane formy, od drobnych niedoróbek, jak porysowana skrzynka na listy, po fundamentalne błędy budowlane kosztujące setki tysięcy złotych.
Główny Problem: Rozbieżność Interesów i Oczekiwań
Przejdźmy do sedna. Z jakimi najczęstszymi problemami w relacjach deweloper-mieszkańcy spotykacie się w Angelus?
Zacznijmy od różnicy podejść w relacji deweloper-klient – niby wszyscy myślą to samo, ale każdy uczestnik tej relacji widzi to zgoła odmiennie. Podstawowy problem to konflikt interesów. Deweloper chce zbudować jak najtaniej, sprzedać jak najdrożej i szybko przejść do kolejnej inwestycji. Kupujący oczekuje produktu idealnego, bez wad, w realnych, a najlepiej w niskich pieniądzach… Te cele naturalnie się wykluczają.
Jak się to przejawia w praktyce?
Kluczowy jest tutaj prospekt informacyjny. Ludzie kupują na podstawie wizualizacji – widzą zieleń, place zabaw, ochronę i niską “promocyjnę” cenę. W umowie deweloper zobowiązuje się jedynie do wysiania trawy i ułożenia kostki brukowej. O ogrodzeniu czy monitoringu nie ma słowa. Później pojawiają się pretensje, chociaż formalnie deweloper wywiązał się z umowy.
Rola Zarządcy: Pośrednik w Konflikcie
Jaka jest więc Wasza rola jako zarządcy w tych sporach? Często pojawiacie się na inwestycji, zanim jeszcze wspólnota formalnie powstanie.
Staramy się wchodzić jak najwcześniej, żeby zapobiegać problemom. Przykład: deweloper przekazuje budynek z jednym kompletem kluczy, a mieszkańcy muszą dorabiać mnóstwo kluczy: osobno do furtki, do klatki schodowej, do wózkowni, do wiaty śmietnikowej i innych pomieszczeń, a potem taki mieszkaniec wygląda jak klucznik Gerwazy. Gdybyśmy byli obecni przy budowie, doradzilibyśmy deweloperowi system master key – tańszy dla wszystkich. Każdy miałby jeden klucz, który otwierałby tylko to, co powinno. Choć deweloper kupiłby kilka droższych wkładek, to przekazałby każdem tylko po jednym kluczu. Deweloper by oszczędził, a Wspólnota oszczędziłaby z kilka-kilkanaście tysięcy złotych i mogłaby je przeznaczyć na rzeczy, które poprawią jakość życia.
Rozumiem, że możecie pomóc na etapie budowy. A potem? Gdy konflikt już eskaluje?
Naszą rolą jest strukturyzowanie i priorytetyzowanie problemów. Drobne usterki grupujemy, żeby deweloper mógł je usunąć jednorazowo. To korzystne dla obu stron – mieszkańcy nie żyją na placu budowy przez miesiące, tylko w jeden, dwa dni deweloper usuwa wszystkie usterki. Dla mieszkańców mniej brudu, a deweloper oszczędza na logistyce.
A gdy deweloper się ociąga? Mieszkańcy mogą usunąć usterkę i wysłać mu fakturę?
Byłoby świetnie, gdyby tak się dało, ale przepisy o rękojmi budowlanej nie dają takiej możliwości. No chyba, że dany deweloper wpisze taką procedurę reklamacyjną w swoją umowę deweloperską.
A zdarzają się takie zapisy w umowach deweloperskich?
Teoretycznie istnieje, ale ja się jeszcze z tym nie spotkałem. Najczęściej jest rękojmia określona w przepisach, a gwarancja powtarza jej zapisy sugerując, że jest czymś ekstra… Niestety, najczęściej pozostaje zgłaszanie do dewelopera usterek i egzekwowanie napraw.
Niektórzy deweloperzy są super i poważnie podchodzą do tematu. Niestety niektórzy są beznadziejni – niby przekazują to do podwykonawców, a oni to przekażą swoim kierownikom, którzy czasem oddelegują najmniej potrzebnego (a co za tym idzie) – raczej niekompetentnego pracownika, który na miejscu “coś zababra”, zasymuluje i udaje, że naprawił, a w praktyce tylko pomalował farbą miejsce zacieku i do kolejnego deszczu twierdzi, że usunął wadę…
Mediacje vs. Sąd: Jak Skutecznie Rozwiązywać Spory?
To co wtedy robić?
Trzeba być “upierdliwym” i zgłaszać ponownie wadę, aż do skutku. Czasem trzeba pominąć dział reklamacji dewelopera i trafić do kierownika projektu, lub prezesa firmy, który oddeleguje dodatkowe środki, lepszych pracowników, lub dodatkowe pieniądze i usterkę uda się usunąć.
Czy większość sporów udaje się rozwiązać polubownie?
Na szczęście tak. Mieliśmy kiedyś przypadek wspólnoty, która trafiła do nas już po okresie rękojmi i deweloper wprost powiedział, że bardziej opłaca mu się iść do sądu i płacić prawnikowi przez lata, niż teraz usuwać usterki – ostatecznie po przedstawieniu twardych dowodów zgodził się wypłacić wspólnocie kilkadziesiąt tysięcy odszkodowania. Wspólnota zyskała środki na przyszłe naprawy, a deweloper zamknął temat.
Co byś doradził osobom kupującym mieszkanie od dewelopera?
Kilka kluczowych zasad:
- Pierwsze – czytaj umowę deweloperską i prospekt informacyjny. To, co jest na papierze, jest wiążące – nie wizualizacja. Sprawdź dokładnie, co deweloper zobowiązuje się wybudować.
- Drugie – sprawdź poprzednie inwestycje dewelopera. Pojedź na miejsce, porozmawiaj z mieszkańcami i tamtejszym zarządcą. To najlepsze źródło informacji o rzeczywistej jakości wykonawstwa i podejściu do reklamacji.
- Trzecie – wybierz niezależnego zarządcę z przejrzystą umową. Unikaj firm z podejrzanymi powiązaniami z deweloperem lub umowami zawierającymi długie okresy wypowiedzenia.
Ale przecież Angelus24 ma jakichś deweloperów, z którymi współpracuje. Sugerujesz, abym z Angelusem nie współpracował?
Musisz się przyjrzeć naszym umowom, które nie mają kruczków prawnych, tylko dają mieszkańcom możliwość zmiany zarządcy na dowolnego. Angelus24 zawsze staje po stronie mieszkańców, bo to oni są właścicielami i w naszych umowach o zarządzanie to oni mają ostateczne słowo, a nie deweloper. Po pierwsze nasze umowy zawsze się kończą co najmniej rok przed końcem rękojmi, po drugie mają procedury reklamacyjne jeśli zarządca popełni jakiś błąd, a jeśli zarządca nie wywiązuje się ze swoich obowiązków, to umowa może być rozwiązana w każdej chwili na wniosek mieszkańców.
Czyli, jeśli dobrze rozumiem, to jeśli umowa o zarządzanie nie daje swobody rozwiązania umowy, to powinna się zapalić czerwona lampka kupującego?
Sam sobie odpowiedziałeś na pytanie.
A co ma zrobić mieszkaniec, jeśli problemy się pojawią w jego budynku? A deweloper nie chce ich usunąć?
Jeśli nic nie da się zrobić, to trzeba przygotować się do sprawy sądowej. Pamiętaj o formalnościach prawnych. Wspólnota mieszkaniowa nie ma automatycznie uprawnień z tytułu rękojmi za wady w częściach wspólnych. Musi najpierw zebrać od właścicieli cesje praw z tytułu rękojmi. Bez tego pozew zostanie odrzucony. To skomplikowana procedura wymagająca wsparcia doświadczonego zarządcy i prawnika.
Podsumowanie i Rady
Tomasz, dziękuję za tę rozmowę. Podsumowując, co byś doradził osobom kupującym mieszkanie od dewelopera i wspólnotom, które borykają się z problemami?
Działaj strategicznie, z chłodną głową i przy wsparciu profesjonalistów. Zakładaj, że problemy istnieją, i systematycznie je weryfikuj. Stawiaj na mediacje, ale bądź przygotowany na walkę. I pamiętaj – pójście do sądu to ostateczność, która może trwać lata i generować koszty. Przed taką decyzją konieczna jest analiza prawna kosztów procesu, ryzyka i ewentualnych szans odszkodowania od dewelopera, aby koszt procesu – nawet wygranego – nie był sztuką dla sztuki – musi istnieć możliwość realnego zaspokojenia roszczeń wspólnoty z majątku dewelopera.
Zebrałbym to w kilka kluczowych punktów:
- Czytaj umowę deweloperską i prospekt informacyjny. To, co jest na papierze, jest wiążące – nie wizualizacja. Sprawdź dokładnie, co deweloper zobowiązuje się wybudować.
- Sprawdź poprzednie inwestycje dewelopera. Pojedź na miejsce, porozmawiaj z mieszkańcami i tamtejszym zarządcą. To najlepsze źródło informacji.
- Wybierzcie niezależnego i doświadczonego zarządcę. Unikajcie firm, które mają niejasne powiązania z deweloperem lub których umowy zawierają podejrzane klauzule.
- Stawiajcie na mediacje, ale bądźcie gotowi na walkę. Dobry zarządca pomoże w negocjacjach, ale jednocześnie przygotuje całą dokumentację potrzebną do ewentualnego pozwu.
- Pamiętajcie o formalnościach. Aby wspólnota mogła pozwać dewelopera w sprawie usterek w częściach wspólnych, musi uzyskać od właścicieli cesję praw z tytułu rękojmi. Bez tego nie ma podstawy prawnej do działania.
Tomasz Orechwo (Angelus24) – Twój Partner w Zarządzaniu Nieruchomościami
Tomasz Orechwo to założyciel i właściciel firmy Angelus24, zarządca nieruchomości z ponad 16-letnim doświadczeniem na rynku. Jego firma, działająca z sukcesem od 2009 roku, zarządza portfelem ponad 150 obiektów Śląsku, Podkarpaciu, Mazowszu i w Małopolsce oraz obsługuje ponad 5 tysięcy mieszkańców.
Specjalizuje się w rozwiązywaniu sporów na linii deweloper-wspólnota, stosując strategiczne mediacje. Dąży do polubownych rozwiązań, jednocześnie budując silną pozycję negocjacyjną wspólnoty dzięki skrupulatnej dokumentacji. Jego dogłębna znajomość aspektów technicznych i prawnych czyni go nieocenionym wsparciem na każdym etapie, od odbioru budynku po dochodzenie roszczeń.
Skontaktuj się: experts@clou.estate
Słownik Kluczowych Pojęć:
- Umowa deweloperska: Jest to kluczowy i prawnie wiążący dokument, który precyzyjnie określa zobowiązania dewelopera. Jej treść jest ważniejsza niż wizualizacje marketingowe, które często wprowadzają kupujących w błąd.
- Prospekt informacyjny: Dokument, który wraz z umową deweloperską stanowi jedyne prawnie wiążące źródło informacji o inwestycji, w przeciwieństwie do marketingowych wizualizacji.
- Cesja praw z tytułu rękojmi: Procedura prawna polegająca na przeniesieniu przez właścicieli lokali uprawnień do dochodzenia roszczeń za wady w częściach wspólnych na wspólnotę mieszkaniową. Jest to warunek konieczny do złożenia pozwu przeciwko deweloperowi.
- Niezależny zarządca: Firma zarządzająca nieruchomością, która nie ma ukrytych powiązań z deweloperem i której umowa pozwala mieszkańcom na jej swobodne rozwiązanie, co gwarantuje działanie w interesie wspólnoty.
- Mediacje strategiczne: Podejście do rozwiązywania sporów, w którym zarządca dąży do polubownego załatwienia sprawy, jednocześnie skrupulatnie dokumentując wszystkie usterki, aby zbudować silną pozycję negocjacyjną na wypadek procesu sądowego.
- Rękojmia budowlana: Ustawowa odpowiedzialność dewelopera za wady fizyczne nieruchomości. Przepisy te regulują proces zgłaszania i naprawiania usterek, jednak rzadko dają mieszkańcom prawo do wykonania napraw na koszt dewelopera bez jego zgody.
