Rynek nieruchomości gruntowych w Polsce przechodzi obecnie największą transformację od dekad. Jak podkreśla Piotr Zabłocki, architekt z ponad 15-letnim doświadczeniem w RESE Architekci, wartość gruntu nie jest już definiowana jedynie przez lokalizację, ale przede wszystkim przez jego potencjał planistyczny i prawny. W dobie trwającej rewolucji, której kluczowy termin uchwalenia Planów Ogólnych Gmin (POG) mija 31 sierpnia 2026 roku, inwestorzy muszą porzucić intuicyjne działanie na rzecz twardej analityki.
Kluczowe tezy
- Wartość gruntu to nie tylko lokalizacja i powierzchnia, ale przede wszystkim jego potencjał planistyczny i prawny, który architekt-analityk jest w stanie precyzyjnie ocenić.
- Reforma planowania przestrzennego z 2023 roku, której kluczowy termin mija z końcem 2025 roku, fundamentalnie zmienia zasady gry dla inwestorów, tworząc nowe szanse i zagrożenia.
- Diabeł tkwi w szczegółach: ukryte wady prawne, fizyczne i geotechniczne gruntu mogą zniweczyć nawet najbardziej obiecującą inwestycję. Profesjonalny audyt (due diligence) jest kluczowy.
- Specustawa deweloperska (Lex Deweloper) oraz Zintegrowane Plany Inwestycyjne (ZPI) to potężne, choć skomplikowane narzędzia, wymagające eksperckiej wiedzy w nawigacji.
Grunt z perspektywy architekta
Panie Piotrze, kiedy patrzy Pan na niezabudowany kawałek ziemi, co Pan widzi? Czym różni się perspektywa architekta z RESE architekci od perspektywy geodety czy pośrednika?
Widząc pusty kawałek gruntu, jako architekt w pierwszej kolejności mam oczywiście wizję budynku czy innego obiektu, który uważam że by pasował w dane miejsce. Jednak często te wizje są złudne gdyż to czy na danej działce można coś zbudować czy nie – nie leży w gestii architekta. Analizując różne nieruchomości dla naszych klientów do sprawy podchodzimy dość analitycznie określając charakterystyczne parametry nieruchomości i wykazując ich wady i zalety. Przy tym pamiętamy, że realną wartością nieruchomości (dla naszych klientów) jest to co na niej możemy wybudować.
Zacznijmy od podstaw. Jakie główne rodzaje gruntów (rolne, leśne, budowlane) wyróżniamy i jakie są kluczowe różnice w ich potencjale inwestycyjnym?
Może jeszcze bardziej od podstaw – bo co znaczy że dany grunt jest działką rolną lub leśną. To że na działce ktoś uprawia ziemniaki nie znaczy, że jest to działka rolna i tym bardziej jak gdzieś rośnie sporo drzew nie oznacza to wcale, że to działka leśna. Generalnie funkcję nieruchomości można określić na bazie ewidencji gruntów i budynków prowadzonej przez gminę oraz w oparciu o zapisy Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego.
Jeszcze do niedawna powiedziałbym, że dobrze ulokowana działka rolna (nie objęta MPZP) to świetna inwestycja. Z Planem na podział i uzyskanie warunków zabudowy. Dziś natomiast można powiedzieć, że to inwestycja obarczona bardzo dużym ryzykiem.
W powszechnym mniemaniu „działka budowlana” to taka, na której można budować. Jak Pan, jako ekspert, definiuje działkę budowlaną? Jakie warunki formalne i fizyczne musi spełniać?
Określenie „działka budowlana” często jest nadużywane, czy też stosowane bez zrozumienia. Z punktu widzenia przepisów budowlanych to określenie odnosi się do nieruchomości która przede wszystkim posiada cechy i parametry umożliwiające jej zabudowę. Zgodnie z definicją zawartą w Ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest to nieruchomość gruntowa której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełnia wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i prawa miejscowego. Innymi słowy aby działka była budowlana musi posiadać dostęp do drogi publicznej (bezpośredni lub pośredni), dostęp do mediów (zależnie od funkcji) oraz co obecnie podlega istotnej zmianie musi istnieć jakieś prawo miejscowe określające możliwe parametry dla przyszłej zabudowy działki. Sprawę komplikują jeszcze bardziej ciągłe zmiany przepisów.
Nowe Prawo Planistyczne – Rewolucja dla Inwestorów
Mamy Maj 2026 roku, tuż przed wielką zmianą Planistyczną. Sejm przesunął termin do 31 Sierpnia 2026 roku kiedy gminy muszą uchwalić Plany Ogólne. Czym ten dokument różni się od dotychczasowego Studium i jaki będzie miał realny wpływ na wartość i możliwości zabudowy działek w Polsce?
Rewolucja to bardzo dobre określenie w tym przypadku. Dotychczasowe studium to dokument planistyczny którym de facto interesowali się głównie architekci, urzędy i inne instytucje. Dla przeciętnego Polaka fakt istnienia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego w zasadzie można powiedzieć, że niewiele zmieniał. Natomiast Plan ogólny który zastąpi już wkrótce studium już taki pomijalny nie będzie.
Zaczynając od początku w Polsce (w uproszczeniu) funkcjonują dwa podstawowe typy prawa miejscowego na bazie których możliwa jest realizacja budowy są to Warunki Zabudowy i zagospodarowania przestrzennego oraz Miejscowy Plan zagospodarowania przestrzennego.
O ile działka objęta jest MPZP to zmian planistyczna w tej kwestii nie ma. Natomiast jeśli nasza nieruchomość nie posiada planu wtedy zmienić się może bardzo dużo.
W dużym uproszczeniu studium stanowiło podstawę do opracowania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Natomiast Plan ogólny, poza tym że będzie podstawą dla Planów miejscowych to dodatkowo będzie określał gdzie i o jakich parametrach możliwe będzie uzyskanie Warunków zabudowy.
Kluczowy aspekt Planów ogólnych gminy (z perspektywy inwestora w nieruchomości bez MPZP) jest fakt ze to POG (Plan Ogólny Gminy określi jednoznacznie tzw. obszary uzupełnienia zabudowy – czyli realnie jedyne tereny dla których będziemy w stanie uzyskać nowe Warunki Zabudowy.
Istotne w tym jest to iż gminy są ograniczone parametrem „zapotrzebowania na nową zabudowę” którą planiści sporządzający POG muszą wyliczyć zgodnie z ustawą. W uproszczeniu ten parametr jest uzależniony od prognozowanej liczby mieszkańców gminy. Co nie jest tajemnicą przy obecnej demografii większość miast się kurczy a nie rośnie co skutkuje tym że tych nowych terenów wyznacza się relatywnie nie dużo – szczególnie w dużych miastach jak i gminach które w znacznej części są już objęte MPZP.
Wyobraźmy sobie inwestora, który ma działkę objętą dotychczasowym Studium, ale bez planu miejscowego. Co oznacza dla niego nadchodzący Plan Ogólny? Jakie ryzyka i szanse się z tym wiążą?
Wejście w życie Planu ogólnego zmieni na pewno wiele dla inwestorów. Tak naprawdę do wejścia w życie planu ogólnego nie mamy pewności czy działka będzie budowlana czy nie. To co z pewnością taki inwestor powinien zrobić to przeanalizować istniejące studium i przede wszystkim na bieżąco kontrolować postęp prac nad planem ogólnym obserwując BIP Gminy. Analiza studium powinna podpowiedzieć co może znaleźć się na danym terenie w Planie Ogólnym. Jednocześnie kontrola postępu prac nad planem ogólnym pozwoli reagować w właściwym momencie składając odpowiednie wnioski do planu. Jednak żadna z tych czynności nie zagwarantuje nam możliwości budowy na działce w przyszłości.
Obecne najpewniejsze jest po prostu pozyskanie Warunków Zabudowy na działce jeszcze przed wejściem w życie Planu ogólnego. Tylko warunki zabudowy dają gwarancję możliwości zabudowy – przynamniej do momentu wejścia w życie MPZP.
Jak w praktyce zmiany w przepisach wpłyną na uzyskiwanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ)? Czy to prawda, że będzie o nie znacznie trudniej?
Na tym etapie wdrażania nowych przepisów nie da się jednoznacznie odpowiedzieć, nie mniej jak zawsze przy tego typu zmianach pojawią się przejściowe trudności wynikające z braku dopracowanych procedur czy różnic interpretacyjnych. To co można z całą pewnością stwierdzić to fakt, że znaczna część terenów/nieruchomości utraci status „działki budowlanej” i tym samym jakąkolwiek możliwość zabudowy. Fakt konieczności zachowania zgodności Warunków z Planem ogólnym z pewnością tez nie ułatwi uzyskania WZ zgodnych z planami inwestora (tu de facto co jest pozytywem nadrzędny staje się interes ogółu nad interesem jednostki). Z pewnych zmian istotny może być również fakt, że WZ wydawane na bazie planu ogólnego będą miały ograniczony okres ważności do 5 lat, a nie jak teraz bezterminowo.
Czytanie Map i Dokumentów – Instrukcja Obsługi dla Inwestora
Mamy cztery kluczowe dokumenty: Plan Ogólny, Studium, Miejscowy Plan (MPZP) i decyzję WZ. Jaka jest ich hierarchia? Jak je czytać i na co zwracać szczególną uwagę?
Plan ogólny jak już powstanie zastąpi dotychczas obowiązujące Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania terenu, także ten dokument docelowo zniknie z obiegu. Plan ogólny jak sama nazwa wskazuje jest dokumentem mniej precyzyjnym niż miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. MPZP i WZ są zależne od zapisów zawartych w planie ogólnym (wyjątkiem mogą być tu WZ uzyskanie przed wejściem w życie Planu ogólnego). Miejscowy plan i warunki zabudowy to dokumenty które precyzyjnie określają co na danej nieruchomości można zrealizować przy czym te dokumenty nie obowiązują równocześnie. Jeśli na danym terenie obowiązuje MPZP wtedy to on stanowi dla nas podstawę do projektowania i nie ma możliwości uzyskania warunków zabudowy.
Co niezwykle istotne jeśli już mamy warunki zabudowy te tracą swoją moc w momencie uchwalenia MPZP. Od tej reguły oczywiście istnieją wyjątki. Jeśli uzyskaliśmy ostateczna decyzję o pozwoleniu na budowę lub rozpoczęliśmy już budowę w oparciu o WZ – wtedy możemy taką budowę realizować zgodnie z WZ i niezależnie od MPZP. Nowy MPZP powinien uwzględniać ustalenia zawarte w WZ. Jednak często nie jest to 100% spójności i mogę pojawić się problemy w przypadku zmian istotnych w trakcie budowy.
Proszę o praktyczną radę: jakie 3-4 kluczowe parametry w MPZP lub WZ decydują o tym, co i jakiej wielkości budynek możemy postawić na działce?
Podstawowe zapisy na które należy zwracać uwagę to oczywiście funkcja terenu. Ważne jest nie tylko to co na danym terenie można zrealizować, ale również to co jest zakazane – funkcje określane w prawie lokalnym często są dość ogólne i niejednoznaczne. Nawet architekci z wieloletnim doświadczeniem miewają problemy ze zrozumieniem intencji autora opracowania. Uważałbym chyba najbardziej na dość nietypowe zapisy które lubią się pojawiać w dość starych MPZP a mogą kolidować z naszymi planami. Takim przykładem może być np. zapis o obowiązku umiejscowienia miejsc parkingowych w garażu podziemnym, albo zapis o ustalaniu poziomu 0 budynków wyniesione o 60 cm ponad otaczający teren.
Jeśli mówimy o działkach w centrach miast to często kluczowe okazują się dwa współczynniki które należy zachować a często stanowi to wyzwanie projektowe. Mowa tu o współczynniku powierzchni biologicznie czynnej czyli w uproszczeniu powierzchni terenów zielonych, oraz o współczynniku miejsc postojowych w przeliczeniu na liczbę lokali czy powierzchnię użytkową.
Ukryte Pułapki – Czego nie widać na pierwszy rzut oka?
Czy w RESE Architekci specjalizujecie się w wykrywaniu tzw. „min”. Z jakimi najciekawszymi lub najbardziej niebezpiecznymi ukrytymi wadami działek spotkał się Pan w swojej karierze? Proszę opowiedzieć o przypadku, który najlepiej ilustruje, dlaczego audyt jest tak ważny.
Tak naprawdę analiza nieruchomości jaka stanowi element naszej oferty nie służy wykrywaniu min jak praca sapera. Celem takiej analizy jest wykazanie wad i zalet a także weryfikacja możliwości realizacji konkretnych planów. Są to często subiektywne oceny dla konkretnego inwestora. Który dzięki dodatkowej wiedzy może bardziej świadomie podejmować decyzje inwestycyjne zwykle jest to prosty rachunek kosztów i zysków.
Nie mniej jednak zdarza się przy tym wykryć tzw. miny, które obiektywnie patrząc zawsze stanowią problem i koszt niezależnie od planów inwestycyjnych. Z takich ciekawszych min to np. odkrycie faktu, że na działce wcześniej stał budynek który się zawalił, ale pozostała piwnica która została ładnie przysypana gruntem i nikt o niej nie wiedział.
Analiza nieruchomości tak naprawdę to żmudna praca oparta na doświadczeniu i polegającą na weryfikacji dokumentów planistycznych, parametrów działki, sąsiedztwa i otoczenia. Im więcej materiałów posiadamy do analizy tym ta jest dokładniejsza i pozwala wykryć więcej potencjalnych wad i problemów.
Zwykle nie jest tak, że dana nieruchomość ma w sobie jedną dużą minę. Zdecydowanie częściej jest to zestaw małych „min” które wspólnie oddziałują i ograniczaj lub uniemożliwiają zabudowę.
Jaką analizę, krok po kroku, powinien zlecić Panu przezorny inwestor, zanim podpisze umowę kupna działki? Co wchodzi w skład takiego audytu?
Zwykle analizę działki/nieruchomości wykonuje się pod konkretny pomysł. Dużo zależy od tego czy działa objęta jest MPZP czy nie. Jeśli jest Plan miejscowy to sprawa jest prostsza bo operujemy w ramach narzuconych parametrów. Natomiast jeśli nie ma MPZP wtedy sytuacja jest trudniejsza – gdyż nie da się przenalizować wszystkich możliwości i trzeba zdecydować się na jakiś kierunek. W pierwszej kolejności istotne jest określenie co jest kluczowe dla inwestora – tu co ważne nie zawsze więcej znaczy lepiej. Każda działka i sytuacja jest nieco inna więc nie ma dwóch takich samych zakresów analizy, ale jak miałbym wydzielić kolejne kroki to wyglądłaoby to tak:
- Rozmowa z inwestorem odnośnie planów dla inwestycji.
- Wizyta na działce, weryfikacja dostępnych materiałów.
- Zamówienie materiałów z zasobów geodezyjnych,
- Wykonanie analizy i kluczowe wnioski dla inwestora,
Nie każda analiza da nam 100% pewności co do możliwości zabudowy czy też ograniczeń. Często wskaże nam dodatkowe elementy które należy wykonać by tę pewność zyskać np. wykonując badania geologiczne, pozyskując warunki techniczne przyłączenia czy np. uzgadniając lokalizację zjazdu z drogi publicznej.
Narzędzia dla Zaawansowanych – Jak budować więcej i szybciej?
W portfolio RESE Architekci znajdziemy złożone projekty. Proszę wyjaśnić naszym czytelnikom, czym jest specustawa mieszkaniowa (Lex Deweloper) i kiedy inwestor może z niej skorzystać?
Czas specustawy deweloperskiej (pot. Lex Deweloper) powoli dobiega końca. Termin obowiązywania specustawy jest spójny z ostatecznym terminem wprowadzenia planów ogólnych t.j. 31.08.2026. Tak więc na skorzystanie z tej ustawy ułatwiającej realizację inwestycji mieszkaniowych zostało już niewiele czasu. Przy czym należy zaznaczyć że to termin w jakim należy uchwalić uchwałę o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. Taka uchwała obowiązuje 6 lat w czasie których możemy starać się o uzyskanie pozwolenia na budowę zgodną z uchwałą.
Nowe przepisy wprowadziły Zintegrowany Plan Inwestycyjny (ZPI). Czym to narzędzie różni się od Lex Deweloper? Kiedy warto rozważyć tę ścieżkę i na czym polega „umowa” między inwestorem a gminą?
Zarówno jedna jak i druga forma prawa miejscowego pozwala na realizacje inwestycji wbrew zapisom obowiązujących planów miejscowych, ale w zgodzie z POG (co jest dość istotne). Swego czasu w specustawie był zapis o „niesprzeczności z Studium” obecnie jest o „zgodności z POG” – generalnie zapisy tego typu które niestety często pojawiają się w tego typu ustawach stanowią problemy interpretacyjne.
Uważam, że z punktu widzenia społeczeństwa jako ogółu ZPI są zdecydowanie lepsze niż Specustawa deweloperska. A to głównie dlatego ze beneficjentami ZPI jest szersze grono ludzi (gmina, lokalni mieszkańcy), a nie tylko deweloper. Zintegrowany plan inwestycyjny przybiera szczególną formę planu miejscowego i co kluczowe nie ogranicza się jedynie do inwestycji głównej ale i tworzących. Taka inwestycja zawsze poprzedzona jest negocjacjami i zawarciem umowy urbanistycznej między gminą, a deweloperem/inwestorem. Takie negocjacje i sama umowa mają na celu wypracowanie wspólnego interesu gmina/deweloper – tzn deweloper dostaje możliwość realizacji np. budynku mieszkalnego wielorodzinnego ale tylko pod warunkiem realizacji inwestycji towarzyszącej np. przedszkola, czy obiektu infrastruktury publicznej.
Co ważne z inwestycji towarzyszącej korzystają wszyscy nie tylko deweloper. Niestety taka procedura nie jest idealne – potrafię sobie wyobrazić sytuację gdzie gmina kosztem dewelopera realizuje swoje cele statutowe. Co może budzić pewną niechęć inwestorów do tej formy. Na ten moment mimo kilku lat obowiązywania ZPI – można powiedzieć iż w polskich realiach jest to wciąż nowa procedura i zobaczymy jak się będzie rozwijać.
Biorąc pod uwagę te wszystkie zmiany, jaka jest Pana najważniejsza rada dla osoby, która właśnie teraz, w drugiej połowie 2025 roku, planuje zainwestować swoje oszczędności w grunt?
Myślę, że będzie to rada dla wszystkich zainteresowanych nabyciem gruntów nie tylko w celach inwestycyjnych. Za kluczowe uważam zachowanie szczególnej ostrożności i dogłębną analizę nieruchomości przed podjęciem decyzji inwestycyjnych. Mamy aktualnie dość specyficzny okres na rynku nieruchomości i z jednej strony mogą się trafić prawdziwe okazje inwestycyjne, ale z drugiej ryzyko natknięcia się na minę jest wyjątkowo wysokie. Za bezpieczne można uznać inwestycje w tereny posiadające obowiązujący MPZP – w ich przypadku dokładna analiza daje konkretne odpowiedzi w kwestiach możliwości inwestycyjnych. Pozostałe tereny niestety obecnie nie dają gwarancji realizacji planów inwestycyjnych.
Podsumowanie
Wywiad z Piotrem Zabłockim z RESE Architekci dobitnie pokazuje, że w obecnym, dynamicznym otoczeniu prawnym inwestycja w grunt bez profesjonalnej analizy jest obarczona ogromnym ryzykiem. Zrozumienie nadchodzącego Planu Ogólnego, umiejętność czytania MPZP i świadomość ukrytych pułapek to klucz do ochrony kapitału i maksymalizacji zysków. Wiedza i doświadczenie architekta-analityka stają się więc nie kosztem, a najlepszą inwestycją w procesie zakupu ziemi.
Jeśli planujesz zakup gruntu, chcesz zbadać potencjał posiadanej już nieruchomości lub stoisz przed skomplikowanym procesem inwestycyjnym, kluczowe jest wsparcie eksperta, który widzi więcej niż tylko granice działki. Zapraszamy do bezpośredniego kontaktu z naszym ekspertem, który pomoże przekuć potencjał ziemi w realną wartość: https://rese-arch.pl
Sylwetka eksperta
Piotr Zabłocki to architekt z ponad 15 letnim doświadczeniem. Łączy kompetencje projektowe z głęboką specjalizacją w zakresie audytów nieruchomości gruntowych. W architekturze kieruje się zasadą, że to funkcja i użytkownik są najważniejsze.
Słownik Kluczowych Pojęć
- MPZP (Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego): Akt prawa lokalnego, swoista „konstytucja” dla działki. Precyzyjnie określa, co można budować.
- WZ (Decyzja o Warunkach Zabudowy): Dokument wydawany dla terenów bez MPZP. Określa warunki budowy na podstawie analizy otoczenia. Po 1 stycznia 2026 r. ich wydawanie będzie mocno ograniczone.
- Studium Uwarunkowań: Stary typ dokumentu strategicznego, który traci moc z końcem 2025 roku. Nie był prawem miejscowym.
- POG (Plan Ogólny Gminy): Nowy, obowiązkowy dokument planistyczny (akt prawa miejscowego), który zastępuje Studium. W sposób wiążący określi strefy planistyczne i gminne standardy urbanistyczne.
- Analiza chłonności działki: Opracowanie architektoniczne określające maksymalny, możliwy do wybudowania potencjał gruntu (wyrażony w m² powierzchni użytkowej – PUM). Kluczowy wskaźnik rentowności inwestycji.
- Audyt Due Diligence: Proces dogłębnej weryfikacji gruntu pod kątem prawnym, technicznym i planistycznym w celu identyfikacji ryzyk przed transakcją.
- Lex Deweloper (Specustawa Mieszkaniowa): Ustawa pozwalająca na realizację inwestycji mieszkaniowych wbrew zapisom MPZP, pod warunkiem zgody rady gminy.
- ZPI (Zintegrowany Plan Inwestycyjny): Elastyczna forma planu miejscowego, uchwalana na wniosek inwestora, który w zamian za korzystne warunki zabudowy, realizuje inwestycje na rzecz gminy (np. drogę, park).
