W świecie nieruchomości dominuje kult „szybkiego flipa”, jednak Tomasz Orechwo z Angelus24 przekonuje, że prawdziwe zyski buduje się w modelu „Maratonu”. Zamiast ryzykować własny kapitał na kosztowne remonty, inwestorzy mogą wykorzystać dźwignię finansową, traktując budynek jako niezależny podmiot biznesowy. Kluczem do sukcesu jest tu systematyka: nadanie nieruchomości numerów NIP i REGON oraz prowadzenie pełnej księgowości, co w ciągu 3-4 miesięcy zmienia „mury” w aktywo zdolne do samodzielnego pozyskania finansowania.
Poznaj metodę Tomasza Orechwo w naszym najnowszym materiale. 📖
Wiktor Łaba rozmawia z Tomaszem Orechwo o finansowaniu zewnętrznym budynków do remontu:
Kluczowe korzyści strategii w modelu „Maratonu”:
✅ Bezpieczeństwo finansowe: Finansowanie remontu pochodzi z kredytów bankowych i bezzwrotnych dotacji, a nie z oszczędności inwestora.
✅ Unikanie pułapek: Inwestorzy często wpadają w pułapkę „wysokich procentów”, wybierając dotacje np. 45% na wąski zakres prac, zamiast korzystniejszego 25% na całość inwestycji.
✅ Wiarygodność rynkowa: Dzięki precyzyjnemu biznesplanowi, możliwe jest uruchomienie przedsprzedaży, co pozwala generować zysk jeszcze przed zakończeniem prac.
Tomasz Orechwo podkreśla, że najczęstszymi błędami są chaos w dokumentacji oraz panika wynikająca z braku cierpliwości. Angelus24 oferuje kompleksowe wsparcie – od audytu przed zakupem, przez prowadzenie ksiąg, aż po nadzór nad remontem – zapewniając inwestorowi „jeden telefon i zero chaosu”. To podejście pozwoliło jednemu z klientów przekształcić 500 tys. zł wkładu w milion złotych zysku w zaledwie rok, bez wydawania ani złotówki z własnej kieszeni na sam remont. Jeśli szukasz stabilności i chcesz przestać „palić” gotówkę, ten model jest dla Ciebie.
Zapraszamy do kontaktu na manager@clou.estate i wykonania bezpłatnego audytu Twojej przyszłej inwestycji.
💡 Tomasz Orechwo – Prezes Angelus24 Sp. z o.o., od 2010 roku zajmuje się zarządzaniem nieruchomościami. Właściciel firmy Angelus24, która w swoim portfelu posiada ponad 150 obiektów na Śląsku, Podkarpaciu i w Małopolsce, obsługując kilka tysięcy mieszkańców.
🎙️ O podcaście:
„Zrozumieć Nieruchomości” to podcast, w którym razem z liderami branży dzielimy się wiedzą i pokazujemy, z jakich rozwiązań korzystać, aby być krok do przodu. Prowadzony przez Wiktora Łaba z Clou.estate, łączy świat tradycyjnych nieruchomości z dynamiką sektora technologicznego (Proptech).
📊 Sprawdź darmową wyszukiwarkę nieruchomości i narzędzia dla profesjonalistów:
📊 Kluczowe Dane i Statystyki
- 500 tys. zł: Kapitał typowego „zamrożonego inwestora” na nieruchomość.
- 1 mln zł: Koszt remontu, którego inwestor nie posiada i boi się go sfinansować.
- 15%: Koszt kapitału (rocznie) w modelu „Sprint” (prywatne pożyczki wysokiego ryzyka).
- 1 rok (lub 6-12 miesięcy): Horyzont czasowy modelu „Maraton” potrzebny na pozyskanie pierwszej transzy finansowania.
- 3-4 miesiące: Czas potrzebny na „nudną pracę papierkową”, czyli przekształcenie nieruchomości w podmiot gospodarczy.
- 45% vs 25%: Porównanie „chwytliwej” dotacji (np. tylko na termomodernizację) vs. realnie korzystniejszej dotacji (na całą inwestycję).
📌 Główne Tezy
Poprawnie przeprowadzony proces systemowy (Maraton) nie tylko eliminuje konieczność wykładania własnej gotówki na remont , ale pozwala na generowanie zysku (np. z przedsprzedaży) jeszcze przed fizycznym zakończeniem prac. Dzieje się tak, ponieważ projekt oparty na twardym biznesplanie i gwarancjach bankowych budzi większe zaufanie kupujących niż „flip na wariata”.
Inwestowanie w nieruchomości nie musi być ryzykownym „sprintem” finansowanym z własnej kieszeni; istnieje bezpieczniejszy „maraton” oparty na dźwigni finansowej (kredyt, dotacje) pozyskiwanej przez samą nieruchomość. Model ten przenosi ciężar finansowania remontu z inwestora na bank i dofinansowanie, a spłatę na przyszłych najemców lub nabywców.
Kluczem do sukcesu w „maratonie” jest systematyka: przekształcenie budynku w podmiot gospodarczy i kompleksowe zarządzanie procesem (księgowość, wnioski, nadzór) w jednym miejscu. Takie podejście pozwala uniknąć chaosu dokumentacyjnego i strategicznych błędów, jak pogoń za nieopłacalnymi dotacjami.
Cały wywiad
Tomasz, w rozmowie przed wywiadem, opowiadałeś o inwestorze, któremu pomogłeś przejść od sytuacji zadłużenia do miliona zysku w rok. To brzmi bardzo atrakcyjnie ale zanim przejdziemy do tego jak to możliwe, powiedz nam czym różni się podejście Angelus24 od tego co robią wszyscy?
No, wszyscy biegną sprintem – kupują, remontują za swoje, sprzedają szybko. My mówimy: nieruchomości to nie sprint, lecz maraton. Czyli najpierw robimy z nieruchomości podmiot, który sam może wziąć kredyt i dostać dofinansowania. Inwestor nie wydaje miliona ze swojej kieszeni – wydaje go bank i unia, a spłaca z najmu i sprzedaży.
Problem
Ok, rozumiem. A Kto jest waszym typowym klientem? Z jakim konkretnie 'bólem’, z jakim realnym problemem ludzie pukają do waszych drzwi?
Typowy klient to 'zamrożony inwestor’. Ktoś, kto ma 500 tysięcy na nieruchomość, ale nie ma miliona na remont. On wie, że flipperzy robią fortuny, ale jednocześnie czyta o spektakularnych bankructwach. Utknął. Przychodzi i mówi: Chcę, ale się boję, bo to wszystkie moje pieniądze. To nie jest problem braku ambicji, to problem braku systemowego podejścia do dźwigni finansowej. Nasze zadanie to pokazać mu, że nie musi ryzykować wszystkiego, by zyskać.
I co odpowiadasz takiemu 'zamrożonemu inwestorowi’, który siedzi naprzeciwko ciebie i boi się postawić kolejnego kroku?
Pokazuję mu dwie bardzo różne ścieżki. Ścieżka pierwsza to 'Sprint’: pożycz brakujący milion od prywatnych inwestorów na 15% w skali roku, spalaj się nerwowo przez sześć miesięcy i módl się, żeby ceny na rynku nie spadły, a ekipa remontowa nie zeszła z budowy. Wysokie ryzyko, wysoki koszt kapitału.
A druga ścieżka to 'Maraton’: daj mi rok. Podkreślam: rok. Przez ten czas nie 'palimy’ twojej gotówki. Używamy jej mądrze, jako wkładu, by zbudować wiarygodność nieruchomości. Robimy z niej firmę, która sama weźmie kredyt na remont, dostanie bezzwrotne dotacje, a ty będziesz spłacał zobowiązania z czynszu lub przedsprzedaży lokali, a nie z własnej pensji.
Jak to działa?
Okej, dla kogoś, kto myśli tylko w kategoriach 'szybkiego flipa’, wasz model może brzmieć skomplikowanie. Jak to wygląda krok po kroku? Jak realnie przekształcacie stary budynek w podmiot, który bank w ogóle chce traktować poważnie?
To nie jest magia, to jest systematyka, liczy się przewidywalny proces. Krok pierwszy – przekształcamy nieruchomość w podmiot gospodarczy. To nie jest metafora. Dosłownie nadajemy jej NIP, REGON, zakładamy pełne księgi rachunkowe. To jest absolutnie kluczowy moment, w którym budynek przestaje być tylko 'murem’ i 'problemem’, a staje się aktywem zdolnym do prowadzenia biznesu. Samo przygotowanie tej struktury trwa około 3-4 miesięcy.
Krok drugi, gdy mamy już podmiot, to aplikowanie o dofinansowania. I tu jest największa pułapka, w którą wpadają niedoświadczeni inwestorzy.
Wspomniałeś o 'pułapce’. To intrygujące, ponieważ dotacja większości z nas kojarzy się wyłącznie pozytywnie. Gdzie jest haczyk? Co ludzie robią źle?
Ludzie patrzą na nagłówki, a nie na ROI. Krok drugi to aplikowanie o dofinansowania. Tu jest pułapka – pogoń za procentami. 'Dostałem 45% na termomodernizację!’ Brzmi świetnie, prawda? Ale miałem klienta, który właśnie to chciał zrobić. Szybka analiza i co się okazuje? Te 45% dotyczy tylko wąskiego zakresu prac – ocieplenia i okien. A co z instalacjami? Co z częściami wspólnymi? Co z adaptacją poddasza? Pokazałem mu, że lepsze jest 25% dotacji na całą inwestycję, na wszystkie prace remontowe, niż 45% tylko na jej wycinek. Realnie, w gotówce, dostał więcej pieniędzy. I co równie ważne – taki wniosek był prostszy do obronienia i szybszy do uzyskania, bo opierał się na kompleksowym biznesplanie, a nie 'wyrywaniu’ dotacji na jeden element.
Czas
Porozmawiajmy teraz o dwóch najwrażliwszych dla każdego inwestora kwestiach: czasie i pieniądzach. Jak długo trwa taki 'maraton’, zanim na koncie pojawią się realne pieniądze na rozpoczęcie remontu? I jakie są koszty wejścia w taki system?
Standardowy, bezpieczny horyzont czasowy to 6 do 12 miesięcy do uruchomienia pierwszej transzy finansowania, czy to z dotacji, czy z kredytu. I chcę tu być dobrze zrozumiany: połowę tego czasu zajmuje żmudna, 'nudna’ praca papierkowa, czyli budowanie zdolności kredytowej samej nieruchomości. Bank musi zobaczyć stabilne przepływy (jeśli już jakieś są), przejrzyste księgi rachunkowe i rentowny, urealniony biznesplan. Nie idziemy do banku 'na czuja’ z pytaniem 'czy się da?’, tylko z gotowym, policzonym modelem biznesowym.
Rozumiem czas, ale co z kosztami? Taka kompleksowa obsługa prawna, księgowa i zarządcza musi być droga. Jak klient ma za to zapłacić, skoro, jak ustaliliśmy, przyszedł do was właśnie dlatego, że nie ma wolnej gotówki na start?
I tu jest sedno (clou) naszego modelu: nie ma gigantycznych kosztów z góry. My nie mówimy 'zapłać nam 100 tysięcy, a my zaczniemy działać’. To byłoby zaprzeczenie naszej filozofii. Działamy etapami. Najpierw porządkujemy stan prawny, papiery i księgowość. Potem przygotowujemy aplikacje o dotacje. Na końcu negocjujemy kredyt. Klient płaci za każdy etap osobno, a nasz model jest tak skonstruowany, że już po pierwszej pozyskanej transzy dotacji ma środki na pokrycie naszych dotychczasowych kosztów i finansowanie dalszych kroków. To nie jest koszt. To jest inwestycja w proces, który sam na siebie zarabia.
Case study
Przejdźmy zatem do dowodu. Wspomniałeś na początku historię inwestora, który przeszedł drogę od długu do miliona zysku. Opowiedz nam o tym konkretnym przypadku, bo liczby, które mi pokazałeś, robią ogromne wrażenie.
Facet kupił kamienicę za 500k, miał długi. Normalnie by musiał dołożyć milion na remont..
Przyszedł do nas. Zaczęliśmy systematyczną pracę. Po około roku miał na koncie 250 tysięcy złotych bezzwrotnej dotacji i 750 tysięcy złotych kredytu bankowego. Podsumujmy: miał milion złotych na remont, którego nie wyciągnął z własnej kieszeni. Ale to nie koniec. Ponieważ od początku mieliśmy twardy biznesplan, poukładaną strukturę i precyzyjny harmonogram prac, mogliśmy uruchomić przedsprzedaż lokali. Efekt? Zanim fizycznie skończyliśmy remont, suma podpisanych umów rezerwacyjnych opiewała na 1,6 miliona złotych. Klient był 'na plusie’ jeszcze przed oficjalnym oddaniem kluczy.
Co było tym jednym, kluczowym czynnikiem, który zadecydował o takim sukcesie? Same pieniądze z dotacji i kredytu?
Nie. Pieniądze były efektem. Kluczowe było to, że inwestor nie panikował i zaufał procesowi. Wiedział, że to Maraton, a nie sprint. Ale jest też druga strona medalu: psychologia sprzedaży. Klienci kupujący mieszkania w tej kamienicy nie widzieli zestresowanego flippera, który musi sprzedać 'na już’, żeby spłacić prywatną pożyczkę. Widzieli konkretny biznesplan, precyzyjny terminarz prac i gwarancje finansowania bankowego. Kupowali spokojnie, bo wiedzieli, że to nie jest kolejny 'flip na wariata’, tylko poważna, systemowa, przewidywalna inwestycja.
Ryzyka i Upadki
Tomek, opowiadasz o tym z pasją i wygląda to na system idealny. Ale bądźmy szczerzy – inwestycje, zwłaszcza w stare budynki, zawsze niosą ryzyko – co wiem z własnego doświadczenia. Co może się nie udać? Co może wysadzić taki 'maraton’ w powietrze?
Oczywiście, że są ryzyka. Nasz system jest zaprojektowany, by je minimalizować, a nie udawać, że ich nie ma. Z naszego doświadczenia trzy rzeczy mogą zabić nawet najlepszy projekt. Pierwsza, i najważniejsza, to chaotyczna dokumentacja. Druga – to właśnie te źle dobrane, 'chwytliwe’ dotacje, o których mówiłem. Trzecia – panika właściciela, gdy proces trwa 10 miesięcy, a on mentalnie nastawił się na 6 i zaczyna podejmować nerwowe ruchy.
Skupmy się na tym pierwszym punkcie. Jak chronicie projekt przed 'chaotyczną dokumentacją’? Co to w ogóle znaczy w praktyce? Możesz podać przykład, jak taki chaos przekłada się na realne straty finansowe?
Kompleksowość. Robimy księgowość, zarządzanie, wnioski, nadzór – wszystko w jednym miejscu. Klient ma jeden telefon, jedną odpowiedzialność. A my mamy kontrolę nad procesem.
Wyjaśnij jak to było z dokumentacją? Jaki może być z tym problem?
Mieliśmy klienta, dużą ogólnopolską firmę, która przyszła do nas z nieruchomością i przygotowaną dokumentacją remontu generalnego. Na początku nasza rola miała się ograniczyć do pozyskania finansowania i dofinansowania. Potem nie bardzo radzili sobie ze znalezieniem wykonawcy i nam przekazali tę pracę – znalezienia wykonawcy. Potem oczekiwali, że prowadzimy remont – więc na podstawie przygotowanej dokumentacji inwestora znaleźliśmy wykonawców z różnych branż i zaczęliśmy przeprowadzać prace. Budynki buduje się od dołu do góry, a remontuje od góry do dołu…
W trakcie remontu okazało się, że Inwestor miał różnych projektantów branżowych i nie przeprowadził kontroli krzyżowej projektów, bo choć każdy był dobry, to razem były niewykonalne… Na jednej ścianie miały iść wszystkie piony z centralnego ogrzewania, a w tym samym miejscu projektant elektryki przewidział, że będą tablice licznikowe… cóż jeśli nie będzie można ich otworzyć – jeśli nie zakręci się CO, nie spuści całej wody z instalacji, nie odkręci rurek z CO… więc pojawiły się dodatkowe koszty, a cały remont musiał więcej trwać… Nie byłoby problemu, gdybyśmy przygotowali cały remont.
A potem? Co się stało?
Zmieniliśmy projekty, dokończyliśmy remont, załatwiliśmy dodatkowe finansowanie… wszystko się dobrze skończyło.”
Wyróżnik konkurencyjny
To bardzo obrazowy przykład. Podsumowując, jeśli miałbyś wskazać jeden główny wyróżnik waszej firmy – co to jest? Rynek jest pełen zarządców, księgowych i doradców dotacyjnych. Dlaczego inwestor powinien wybrać was?
Odpowiedzią jest nasz system. Ktoś robi zarządzanie najmem. Ktoś inny księguje wspólnoty. Ktoś trzeci 'pomaga’ z dotacjami. To nie działa, widzieliśmy to setki razy – prowadzi dokładnie do takiego chaosu, o jakim opowiadałem. My robimy wszystko w jednym miejscu. Klient ma jeden telefon, jedną osobę odpowiedzialną. Zero chaosu.
Ale mamy też coś, czego inni często nie mają: całkowitą niezależność. Nie jesteśmy powiązani kapitałowo z żadnym konkretnym deweloperem, wykonawcą ani bankiem. Naszym jedynym klientem jest nieruchomość i jej właściciel. Walczymy o jego interes i jego ROI, a nie o prowizję dla pośrednika.
Zbliżamy się do końca, Tomek powiedz dla kogo dokładnie jest ta usługa? Kto powinien się do was zgłosić, żeby najlepiej wykorzystać wasz potencjał?
Dla kogoś kto ma wizję ale nie ma wszystkich pieniędzy od razu. Kto rozumie że lepiej zrobić dobrze niż szybko. Kto myśli kategoriami lat, nie miesięcy.
Jaki jest najlepszy pierwszy krok, żeby zacząć taką współpracę?
Najlepiej jeszcze przed zakupem nieruchomości. Oferujemy 30-minutowe audyty – sprawdzamy czy dana nieruchomość ma szanse na dotacje i kredyt. To pozwala podjąć świadomą decyzję o zakupie.
Tomek, muszę przyznać, że to była absolutnie fascynująca rozmowa. To, co najbardziej ze mną zostaje, to kompletna redefinicja pojęcia inwestowania w nieruchomości. Pokazałeś nam, że nie musi to być ryzykowny sprint po gotówkę , ale może być przemyślany, systematyczny maraton. Udowodniłeś, że kamienica to nie tylko mury i koszty, ale podmiot biznesowy, który odpowiednio zarządzany, może sam na siebie pracować i generować zysk. Dziękuję ci za niezwykle merytoryczne i konkretne podejście do tematu.
Również dziękuję za zaproszenie i wnikliwe pytania. Cieszę się, że mogłem pokazać to podejście. Jak wspomniałem, systematyka i jeden telefon zamiast chaosu to klucz do sukcesu w tej branży. Mam nadzieję, że ta perspektywa pomoże inwestorom podejmować mądrzejsze decyzje.
A naszych widzów i słuchaczy, już teraz gorąco zapraszam do subskrybowania kanału Zrozumieć Nieruchomości. Dzisiejsza rozmowa to dopiero początek naszej serii spotkań z pragmatycznymi innowatorami – ludźmi, którzy realnie zmieniają polski rynek nieruchomości, technologii i finansów.
Podsumowanie
Kluczem „Maratonu” jest przekształcenie nieruchomości w podmiot gospodarczy (nadanie jej NIP, REGON i prowadzenie pełnej księgowości), co zajmuje ok. 3-4 miesięcy. Taki zabieg pozwala budynkowi samodzielnie budować zdolność kredytową i aplikować o finansowanie. Tomasz podkreśla, że cały proces do uzyskania pierwszej transzy środków zajmuje od 6 do 12 miesięcy.
Należy pamiętać o tzw. „pułapce dotacyjnej”, czyli pogoni za wysokim procentem (np. 45%) często dotyczy tylko wąskiego zakresu prac (np. termomodernizacji). Znacznie korzystniejsze jest pozyskanie niższego procentu (np. 25%), ale na całość inwestycji.
Jako dowód skuteczności, Tomasz przytacza case study klienta, który kupił kamienicę za 500 tys. zł z długami. Dzięki modelowi, w ciągu roku pozyskał 250 tys. zł dotacji i 750 tys. zł kredytu – łącznie 1 milion złotych na remont, którego nie wyłożył z własnej kieszeni. Co więcej, dzięki wiarygodnemu biznesplanowi, suma umów rezerwacyjnych (przedsprzedaży) wyniosła 1,6 miliona złotych jeszcze przed końcem remontu.Głównym wyróżnikiem modelu jest kompleksowość („jeden telefon, zero chaosu”) oraz całkowita niezależność firmy Angelus24.pl od banków czy wykonawców. Minimalizuje to największe ryzyka, takie jak chaotyczna dokumentacja (np. kolidujące ze sobą projekty branżowe).
