Proces wykańczania nieruchomości w modelu „pod klucz” wymaga od inwestora wysokiej czujności na etapie weryfikacji wykonawcy. Kluczowym wskaźnikiem wiarygodności firmy jest korelacja między deklarowanym doświadczeniem a realnym stażem rynkowym – niemożliwym jest zgromadzenie kilkudziesięciu rzetelnych opinii w kilka miesięcy. Profesjonalna firma wykończeniowa opiera swoją komunikację na transparentności, oferując szczegółowe zestawienia produktów, również tych pozapakietowych, by uniknąć ryzyka nieprzewidzianych dopłat.
Wiktor Łaba (Clou) w wywiadzie z Krzysztofem Białkowskim (SaniWell) tłumaczą na co zwrócić uwagę planując remont mieszkania lub domu.
Decyzja o wykończeniu mieszkania w systemie pakietowym to sposób na uniknięcie stresu związanego z samodzielnym nadzorowaniem prac, o ile wybierzesz rzetelnego partnera. Kluczowym wyzwaniem dla klienta jest weryfikacja firmy, która nie powinna opierać się jedynie na „pięknych” wizualizacjach (często generowanych przez AI) czy dużej liczbie pozytywnych opinii w krótkim czasie. Doświadczenie wykonawcy najlepiej sprawdzać, pytając o staż pracy konkretnego kierownika robót oraz projektanta, którzy będą opiekować się Twoją inwestycją.
Podczas analizy ofert należy zachować szczególną czujność wobec tzw. „czerwonych flag”. Należą do nich:
- Brak merytorycznej wiedzy u handlowca.
- Zakaz wstępu na budowę w trakcie prac (często argumentowany bezpieczeństwem, a faktycznie maskujący błędy wykonawcze).
- Zbyt ubogie pakiety, które wymagają dopłat za absolutne podstawy.
W kwestiach finansowych i prawnych fundamentem jest transparentna umowa. Powinna ona precyzyjnie określać zakres prac, materiały, termin oraz cenę. Warto wprowadzić do niej choćby symboliczne kary umowne za opóźnienia (np. 100 zł za dzień), które działają mobilizująco na wykonawcę. Choć rynkowym standardem są 2 lata gwarancji, profesjonalne firmy (jak SaniWell) oferują ją na okres 3 lat.
W 2026 roku nie należy spodziewać się obniżek cen usług wykończeniowych. Realny koszt pakietu o optymalnym standardzie (Komfort) to obecnie około 1700 zł/m², natomiast segment Premium zaczyna się od 2000 zł/m². Wybór niezależnej firmy zamiast pakietu deweloperskiego daje znacznie większą elastyczność i szerszy wybór produktów.
💡 Krzysztof Białkowski – Prezes Zarządu Saniwell Sp. z o.o., odpowiada za strategiczny rozwój firmy oraz nadzór nad kluczowymi procesami operacyjnymi. Posiada wieloletnie doświadczenie menedżerskie w branży wykończenia wnętrz oraz e-commerce (m.in. w ramach powiązanej marki Sanitbuy.pl), ale przede wszystkim 20 letnie doświadczenia w prowadzeniu prac wykończeniowych.
🎙️ O podcaście:
„Zrozumieć Nieruchomości” to podcast, w którym razem z liderami branży dzielimy się wiedzą i pokazujemy, z jakich rozwiązań korzystać, aby być krok do przodu. Prowadzony przez Wiktora Łaba z Clou.estate, łączy świat tradycyjnych nieruchomości z dynamiką sektora technologicznego (Proptech).
📊 Sprawdź darmową wyszukiwarkę nieruchomości i narzędzia dla profesjonalistów:
Pełny wywiad
Załóżmy, że klient chce uniknąć tych błędów. Jak, krok po kroku, powinien zweryfikować firmę wykończeniową? Na co „zwracać uwagę”?
To jest bardzo trudna kwestia, bo klient nie jest w stanie obiektywnie tego ocenić. Można jednak zwrócić uwagę na kilka kwestii:
Opinie klientów. Jeśli nawet, firma jest obecna w danym rejonie/mieście od kilkunastu miesięcy, to nie mogła zgromadzić za ten czas kilkudziesięciu pozytywnych opinii. Usługa wykańczania wnętrz nie daje takich możliwości w tak krótkim czasie. Czytaj raczej te negatywne opinie i najlepiej tylko te związane z rzeczywistym remontem.
Przesadnie „piękne” wizualizacje wnętrz. Bądź dociekliwy i sprawdź, czy dana wizualizacja to jedynie wytwór AI, czy konkretny klient. Jeśli to konkretny projekt to dopytaj o szczegóły. Zobacz jak reaguje sprzedawca. Prawie na pewno odpowie, że to robił ktoś w innym mieście i nie wiadomo dokładnie co i jak! W ten sposób firmy próbują sprzedać usługę, której nigdy nie wykonywały.
Doświadczenie. Kiedy słyszysz od kogoś, że jest doświadczony i zrealizował już wiele inwestycji ale widzisz przed sobą rozmówcę, który ma poniżej 30 lat, to zadaj sobie pytanie jakie to jest doświadczenie? Młodość jest fantastyczna ale nie przy wykańczaniu wnętrz. Zapytaj ile lat ma kierownik prac wykończeniowych, który będzie nadzorował twój remont, ile lat ma projektant wnętrz. Obserwój odpowiadającego.
Zadawał pytania i obserwuj jak Twój rozmówca na nie reaguje, odpowiada. To dużo mówi o firmie i pracownikach.
Poradniki radzą, by sprawdzać „Doświadczenie i Referencje”. Ale co to właściwie znaczy? Przecież nikt nie będzie dzwonił do poprzednich klientów jeśli ich nie zna osobiście. Jak odróżnić prawdziwe portfolio od zdjęć pobranych z internetu?
To jest bardzo trudne do stwierdzenia w rozmowie. Jeśli nie jesteś profesjonalistą to też nie wiesz o co zapytać. Mam nadzieję, że w całym naszym wywiadzie troche takiej wiedzy znajdą nasi klienci. Można też trochę zadziałać na wyobraźnie i zapytać czy wolałbyś, by pierwszym pilotem twojego samolotu był kapitan Wrona czy raczej 25 latek po szkole lotniczej?
Porozmawiajmy o wycenie. Klient boi się „ukrytych kosztów”. Co dokładnie powinna zawierać szczegółowa, transparentna wycena, aby klient czuł się bezpiecznie? Czy powinna być rozbita na robociznę i materiały dla każdego pomieszczenia?
Jeśli wybrałeś pakietowe wykończenie mieszkania, to zakres prac w danym pakiecie powinien byc z góry określony. W firmach, które są transparentne i mają pakiety, których się nie wstydzą, dowiesz się co zawierają.
Jesli na cos mogę zwrócić uwagę, to na określenie „malowanie ścian”. Najczęściej taki zwrot oznacza, że nie ma gładzi – i to moga być te ukryte koszty, gdyby zależało cię na dobrze wykończonych ścianach.
Zwracałbym tez uwagę na zestawienia produktów, które są częścią składową każdej usługi. Szczególnie kiedy mowa o produktach pozapakietowych, tych dodatkowo płatnych. Jesli nie ma ich w wycenie to trzeba będzie za nie zapłacić.
Co powinno zaniepokoić klienta? Jakie są „czerwone flagi”? Czy to np. brak otwartej komunikacji , niechęć do podpisania zbyt szczegółowej umowy, a może sam charakter wykonawcy?
Można zatrudnić do prac firmę/ ekipę remontową albo profesjonalną firmę wykończeniową. To sa zupełnie inne sposoby działania. W naszym wypadku wykonawca w ogóle nie kontaktuje się z klientem. Robi to kierownik prac wykończeniowych, a ten powinien być opanowany.
Dla mnie czerwona flaga zapala się przy rozmowie ze sprzedawcą/handlowcem. Jeśli nie potrafi odpowiedzieć szczerze na pytania, nie zna odpowiedzi, nie orientuje się w kwestiach wykończeniowych, to i praca tej firmy będzie podobna.
Jeśli firma przedstawia ci pakiet wykończeniowy, ale jest on tak ubogi, że za wszystko trzeba dopłacić, to powinno cię to od razu zaniepokoić. Czy chodzi o to by za wszelka cenę zdobyć klienta, a późnij mu podwyższać cenę. Nie uważam tego za całkiem w porządku.
Kiedy nie możesz wejść do mieszkania w trakcie prowadzenia prac wykończeniowych. Są takie firmy, które tego zabraniają, pod przykrywką bezpieczeństwa dla klienta, a chodzi o to, by klient nie widział jak pracujemy, jak powstaje jego wnętrze, bo może co by się mu nie spodobało.
O brak umowy bym sie nie obawiał. Profesjonalne firmy wykończeniowe zawsze je podpisują.
Aby uniknąć błędu „braku fachowej ekipy” , poradniki zalecają weryfikację „Zakresu usług”, „Terminowości” i „Gwarancji”. Jak w praktyce klient ma zweryfikować „terminowość” firmy, zanim ją zatrudni?
Poradniki piszą rożne rzeczy ale szczegółowo nie opisują jak je zrealizować. Nie znam firmy, która komunikuje, że jest nieterminowa albo, że jej gwarancja to jest fikcja. W reklamie wszyscy są fantastyczni.
Brak terminowości to też problem złożony, na dłuższą wypowiedź. Przy jednej realizacji jesteś terminowy a przy drugiej nie, bo ktoś za późno zrobił pomiar, ktoś za późno zamówił i na dodatek producent przesunął termin realizacji o 2 tygodnie. Suma zdarzeń i ludzkich błędów. Trzeba mieć świadomość, że wszędzie gdzie pracują ludzie, jest przestrzeń na błędy.
Uważam, że od terminowości ważniejsza jest jakość wykonania prac. Można coś zrobić źle, a później wrócić na poprawki, tylko po to, by dotrzymać terminu. Bez sensu? Oczywiście, ale w terminie!
Mój dobry znajomy jest świetnym wykonawcą ale ma problem z terminowościa. Gdyby jednak miał bardzo wymagający temat, to właśnie jego chciałbym do tej pracy zatrudnić. – Oczywiście, to nie jest żadna zasada, to tylko taki żartobliwy przykład 😊
Wielu klientów boi się umów. Jakie są absolutnie kluczowe, „nie-negocjowalne” zapisy, które muszą znaleźć się w umowie o prace wykończeniowe, aby chronić obie strony?
Pytania o umowę to obszerny temat. Dobrze ją oczywiście zawsze mieć. W niej zapisane choćby te podstawowe informacje: co robimy, za ile, w jakim czasie, z jakich materiałów. Klienci raczej nie boją się umów. Boja się ich często pseudo firmy wykończeniowe. Takich firm należy unikać. To też taki element w temacie „czerwonej lampki”
Wzory umów pokazują zapis: „kara umowna w wysokości 0,5 / 1. % wartości umowy za każdy dzień opóźnienia”. Jakiej wysokości kary klient może realnie oczekiwać i czy to jest najlepszy sposób na uniknięcie problemu „przeciągającego się remontu”?
Na pewno jest to jakiś sposób do mobilizowania wykonawcy, by trzymał się ustaleń terminowych. Trzeba jednak pamiętać, że w takiej sytuacji wykonawca może wydłużyć nieco termin zakończenia prac, jaki zgodzi się wpisać do umowy. Wprowadzi tez do niej pewne zastrzeżenia, że jeśli cos będzie dodatkowego do wykonania, to termin realizacji może się wydłużyć. Niezależnie jednak od tego warto taka kwotę do umowy wpisać. Nawet jeśli jest symboliczna np. 100 zł/dzień. to mobilizuje do zakończenia pracy, a o to przecież chodzi.
Oprócz samej długości gwarancji , na co jeszcze zwrócić uwagę? Czy umowa powinna precyzować „czas usunięcia usterki” od momentu zgłoszenia?
Warto brac pod uwagę, że czym więcej specjalistycznych zapisów w umowie i obostrzeń z jednej strony, to tym więcej asekuracji z drugiej. Nie twierdzę, że należy rezygnować z ważnych zapisów, ale warto mieć świadomość co się dzieje w takich sytuacjach. Wiele zasad współpracy regulują też przepisy prawa więc czasami nie warto walczyć o wpisanie do umowy czegoś, co jest prawnie uregulowane. Tak jest w tym wypadku zgłaszania reklamacji i jej rozpatrywanie przez Wykonawcę. Oczywiście prawnicy będą mieli inne zdanie w tej kwestii.
Kwestia kluczowa: gwarancja a rękojmia. Firmy często oferują 2 lub 3 lata gwarancji. Tymczasem Kodeks Cywilny mówi o 5-letniej rękojmi za wady nieruchomości, w tym prace wykończeniowe. Czy może Pan/Pani wyjaśnić jakie naprawdę mają prawa i co obejmuje ta 5-letnia ochrona?
Jak chodzi o kwestie prawne, to wolałbym się nie wypowiadać. Deweloper daje 5 lat gwarancji na mieszkania, a jesli sprzedaje klientom mieszkanie wykończone, to chyba tez obowiązuje go taka gwarancja. Firmy wykończeniowe daja najczęściej 2 lata gwarancji. SaniWell daje 3 lata na swoje prace. Trochę żartobliwie, to pracach wykończeniowych albo fuszerka wychodzi od razu albo nie wychodzi nawet po 3 latach.
Coraz więcej deweloperów oferuje własne pakiety „pod klucz”. Wydaje się to wygodne – jeden partner, jeden budżet. Dlaczego klient miałby zamiast tego szukać niezależnej firmy, takiej jak Pana/Pani?
Pakietowe wykończenie mieszkania przez dewelopera, to najmniej elastyczna usługa jaką znam. Wybór wśród pakietów jest niewielki, wybór wśród produktów również słaby, sprzedawcy nie mogą zdecydować o zmianach w pakiecie (bo ktoś musiałby je ciągle przeliczać kosztowo), klienci moga się zdecydować na wersję A, B, lub C lub sie nie decydować w ogóle.
Jest niewielu deweloperów, którzy chcą się tym zajmować samodzielnie. Budowa bloku a wykończenie mieszkania, to coś zupełnie innego i wymaga innego personelu, innych kontaktów innej logistyki. Wymaga też umiejętności rozwiązywania problemów zanim one sie pojawią, a to, w przypadku dewelopera, można uzyskać jedynie wtedy kiedy wszystko jest z góry określone i nie ma możliwości zmian.
Wielu deweloperów nawiązuje współprace z firmami specjalistycznymi i one dla nich wykonują prace wykończeniowe. To coś zupełnie innego niż zakup wykończenia bezpośrednio od dewelopera.
Większość firm na rynku oferuje trzy poziomy pakietów, np. „Standard” za 990 zł/m², „Comfort” za 1250 zł/m² i „Premium” za 1890 zł/m². Bądźmy szczerzy – co realnie różni te pakiety?
Jeśli Komfort ma oznaczać średnią jakość i optymalne rozwiązanie, to raczej cena będzie ok. 1700 zł/mkw. Premium natomiast to racze kwota ponad 2000 zł/mkw.
Pakiety, w obrębie jednej firmy, różnią się: klasa/marką, ceną produktów zastosowanych w pakiecie, ale różnią się tez zakresem prac: gładzie, płytki do pełnej wysokości łazienki, oświetlenia w całym mieszkaniu, zmiany elektryczne. To najczęstsze punkty, które różnia poszczególne pakiety.
Czy pakiet „Standard” jest w ogóle realistyczną opcją, czy pełni raczej rolę „wabika cenowego”, aby przyciągnąć klienta?
Jeśli klient szuka najtańszego rozwiązania i nie zależy mu na choćby średnim standardzie wykończenia, to taki pakiet Podstawowy jest wystarczający. Zakup mieszkania to spory wydatek. Nie każdy moze sobie pozwolić na wyższy pakiet. Wtedy pakiet Standard spełnia dobrze swoja rolę.
Co konkretnie zyskuje klient, dopłacając te 20-30% do pakietu „Comfort”? Raport wskazuje na takie detale jak wysokość układania płytek (do sufitu zamiast do 240 cm) czy lepsze marki armatury. Czy to są te kluczowe różnice?
U nas płytki do pełnej wysokości łazienki to standard niezależnie od pakietu. Natomiast w pakiecie komfort mamy gładzie, oświetlenia w całym mieszkaniu, kilka zmian elektrycznych czy panele winylowe a nawet deskę 3 warstwową. To duży przeskok w stosunku do podstawowego pakietu.
Dla kogo przeznaczony jest pakiet „Premium”? Czy to kwestia luksusowych marek, czy może szerszego zakresu prac projektowych?
Pakiet Premium to droższe i ciekawsze produkty. Ale też dodatkowe elementy jak tapety, sztukateria czy lamele. Dzięki temu możemy uzyskać ciekawsze wnętrze – może nie całego mieszkania ale chociaż salonu.
Najczęstsze pytanie klientów to: „Ile kosztuje wykończenie za metr?”. Szacunki rynkowe na 2025 rok wahają się od 1000 zł do nawet 1900 zł za m². Dlaczego te widełki są tak szerokie?
Tak jak wcześniej wspominaliśmy z jednej strony na cenę wpływają marki produktowe, droższe produkty ale i zakres prac, szczególnie gładzie, oświetlenia czy układanie płytek do pełnej wysokości łazienki, zmiany elektryczne czy hydrauliczne. Za to właśnie płaci sie większa kwotę.
Czego powinniśmy spodziewać się w 2026 rok jeśli chodzi o ceny? Czy czeka nas stabilizacja cen jak na rynku samych nieruchomości? Czy są usługi, których ceny wzrosną drastycznie albo są takie, gdzie konkurencja jest na tyle duża, że możemy się mile zaskoczyć?
Nie będzie obniżek cen wykończeń. Jeśli ktoś zaproponuje tańszy pakiet, to albo będzie to chwilowa promocja, bo brakuje mu sprzedaży, albo coś ujmie w pakiecie, albo wprowadzi do niego produkty jeszcze niższej klasy tzw. marki własne czyli produkty niskiej klasy promowane na ekskluzywne.
Jeśli już miałbym obstawiać, to raczej liczyłbym się z niewielki wzrostem cen.
Słownik Kluczowych Pojęć
- Gładzie gipsowe: Prace przygotowawcze ścian pod malowanie. Często pomijane w tanich ofertach, gdzie termin „malowanie ścian” oznacza nakładanie farby bezpośrednio na tynk deweloperski.
- Wykończenie „pod klucz”: Usługa polegająca na kompleksowym przygotowaniu mieszkania do wprowadzenia się, zazwyczaj w oparciu o wcześniej zdefiniowane pakiety materiałowe i zakres prac.
- Pakiet Standard (Podstawowy): Najtańsza opcja wykończenia, pełniąca często rolę „wabika cenowego”. Może mieć ograniczony zakres (np. brak gładzi, płytki w łazience układane tylko do pewnej wysokości).
- Pakiet Komfort: Rozwiązanie optymalne, które zazwyczaj obejmuje gładzie, oświetlenie w całym mieszkaniu, zmiany elektryczne oraz wyższej klasy podłogi (np. panele winylowe lub deskę trójwarstwową).
- Kary umowne: Zapis w umowie mobilizujący wykonawcę do terminowości. Zazwyczaj określany jako procent wartości umowy lub stała kwota za każdy dzień zwłoki.
- Wizualizacje AI: Komputerowo generowane obrazy wnętrz, które nie zawsze mają pokrycie w realnie zrealizowanych projektach firmy. Warto dopytać, czy dany projekt faktycznie został wykonany dla klienta.
- Marki własne: Produkty niskiej klasy, często promowane przez firmy wykończeniowe jako ekskluzywne, aby obniżyć koszty pakietu przy zachowaniu wysokiej ceny dla klienta.
- Rękojmia a Gwarancja: Gwarancja to dobrowolne zobowiązanie firmy (zazwyczaj 2-3 lata), natomiast rękojmia to 5-letnia ochrona ustawowa za wady nieruchomości wynikająca z Kodeksu Cywilnego.
