Raport o trendach na rynku nieruchomości w 2025 roku

Czego dowiesz się z tego artykułu?

• Prognozy makroekonomiczne dla polskiego rynku nieruchomości w 2025 roku.
• Trendy inwestycyjne w sektorze nieruchomości.
• Specyfika poszczególnych segmentów rynku: biurowego, handlowego, magazynowego i mieszkaniowego.
• Wpływ megatrendów: ESG, AI i demografia.
• Narzędzie Clou Analytics i jego zastosowanie na rynku nieruchomości.

Wiele czynników wpłynie w 2025 roku na dynamikę polskiego rynku nieruchomości i jego przewidywaną trajektorię. Rynek porusza się w krajobrazie kształtowanym przez warunki makroekonomiczne, apetyt inwestycyjny, trendy specyficzne dla sektorów oraz nadrzędne megatrendy. Wzrost gospodarczy PKB jest prognozowany na 3,4% przez NBP, choć obok utrzymującej się inflacji (5,6% prognoza 2025), która prawdopodobnie utrzyma stopy procentowe na obecnym poziomie (5,75%). Solidny rynek pracy z rosnącymi płacami wspiera wydatki konsumenckie. Rynek inwestycyjny wykazuje oznaki ożywienia, napędzany zarówno kapitałem krajowym, jak i zagranicznym, chociaż widoczny jest pewien stopień polaryzacji.

Każdy sektor nieruchomości – biurowy, handlowy, magazynowy i mieszkaniowy – stoi przed odrębnymi wyzwaniami i możliwościami, od stabilizacji powierzchni biurowej po dominację parków handlowych i wzrost logistyki napędzany e-commerce. U podstaw tych specyficznych dla sektorów trendów leżą znaczące megatrendy: rosnące znaczenie zrównoważonego rozwoju (ESG), transformacyjny potencjał sztucznej inteligencji oraz długoterminowe skutki zmian demograficznych. Te wzajemnie powiązane czynniki wspólnie ukształtują przyszły kierunek polskiego rynku nieruchomości.

• Polski rynek pracy pozostaje w dobrej kondycji z niskim bezrobociem, a znaczne podwyżki płacy minimalnej przyczyniają się do dwucyfrowego wzrostu przeciętnych wynagrodzeń. Oczekuje się, że stopa bezrobocia utrzyma się blisko historycznych minimów w 2025 roku.
• Produkcja Przemysłowa po spowolnieniu, oczekuje się, że polski przemysł znacząco odbije w nadchodzących latach, a analitycy Moody’s prognozują 9% wzrost produkcji przemysłowej w 2025 roku.
• Sprzedaż Detaliczna wykazuje pozytywne tendencje w 2024 roku, a dalsze wzrosty wydatków konsumenckich są oczekiwane ze względu na poprawę nastrojów konsumentów, stabilizację inflacji i wzrost dochodów.

Trendy na rynku inwestycyjnym

• Rynek inwestycyjny wykazuje oznaki ożywienia po okresie spowolnienia, a średnia wartość transakcji rośnie. Prognozowany wolumen transakcji na ten rok wynosi około 4,4 mld EUR, co stanowi znaczący wzrost o 120% w porównaniu z 2023 rokiem.
• Aktywność Inwestorów: zainteresowanie aktywami rośnie i instytucje planują zakupy, oczekując dalszego ożywienia rynku w 2025 roku, przy czym szczególnie aktywny jest kapitał z Europy Środkowo-Wschodniej.
• Rynek doświadcza polaryzacji, gdzie niektórzy inwestorzy poszukują najlepszych produktów w atrakcyjnych lokalizacjach, podczas gdy inni celują w wysokie zwroty z inwestycji o charakterze oportunistycznym.

Specyfika poszczególnych sektorów nieruchomości

Rynek Biurowy:

• Następuje stopniowa stabilizacja dostępnej powierzchni biurowej, choć tempo spadku wskaźnika pustostanów jest wolniejsze.
• Popyt stabilizuje się na poziomach zbliżonych do lat 2020-2021, ale średnia wielkość wynajmowanych biur maleje.
• Widoczny jest „rynek dwóch prędkości”, gdzie centralne lokalizacje doświadczają niskiego wskaźnika pustostanów i rosnących czynszów, podczas gdy obszary poza centrum borykają się ze stagnacją.
• Modernizacja i zmiana funkcji starszych budynków biurowych stają się coraz ważniejsze.

Rynek Handlowy:

• Oczekuje się, że wzrost kosztów najmu na początku 2025 roku będzie niższy niż w 2024 roku.
• Prognozowany jest wzrost opłat serwisowych w 2025 roku wynosi 3-6%.
• Dominacja Parków Handlowych, które nadal są najczęściej realizowanym formatem.
• Zmiana Miksu Najemców, kategorie takie jak zdrowie i uroda, restauracje, specjalistyczne sklepy spożywcze i usługi odnotowują największy wzrost obrotów i nowego popytu.

Rynek Magazynowy:

• Popyt pozostaje wysoki pomimo wyzwań ekonomicznych, a Polska charakteryzuje się silną dywersyfikacją sektorową.
• Znaczący Wzrost Podaży. Całkowite zasoby rynku magazynowego przekroczą 35 milionów mkw. w 2025 roku.
• Nowe inwestycje w logistyce miejskiej napotykają trudności związane z ograniczoną dostępnością gruntów i długimi procesami uzyskiwania pozwoleń.
• Rozwój e-commerce nadal napędza rozwój sieci logistyczne.

Rynek Mieszkaniowy (Living):

• Nastąpiło spowolnienie na rynku kredytów hipotecznych, ale oczekiwany jest wzrost wartości kredytów w 2025.
• Sektor budowlany stoi w obliczu kryzysu, choć pierwsza połowa 2024 roku charakteryzowała się wysoką liczbą rozpoczętych budów mieszkań na sprzedaż i wynajem.
• Rynek najmu stabilizuje się, z oczekiwanym dalszym, choć wolniejszym, wzrostem czynszów, szczególnie w przypadku nowych nieruchomości.
• Rozwój PRS, deweloperzy aktywnie działają w sektorze Private Rented Sector, planując nowe projekty mieszkań na wynajem.
• Zmiany Demograficzne, pomimo spadku liczby ludności, oczekuje się, że popyt na mieszkania w dużych miastach i ich aglomeracjach pozostanie wysoki.
• Nowe regulacje UE prawdopodobnie spowodują większe zróżnicowanie cen między nowymi a starszymi nieruchomościami ze względu na efektywność energetyczną.
• Rośnie zainteresowanie przekształcaniem starszych budynków na projekty PRS lub akademiki.

Megatrendy

Kwestie związane ze zrównoważonym rozwojem i ESG zyskują na znaczeniu, zwiększając zainteresowanie energooszczędnymi i inteligentnymi budynkami, odnawialnymi źródłami energii oraz ekologicznymi materiałami budowlanymi. Dekarbonizacja, ograniczanie substancji niebezpiecznych, promowanie recyklingu i raportowanie zrównoważonego rozwoju stają się kluczowe.

Rozwój AI i nowych technologii ma potencjał zrewolucjonizowania rynku nieruchomości, szczególnie w obszarach takich jak handel nieruchomościami, logistyka i zarządzanie budynkami.

Kurcząca się i starzejąca się populacja wpłynie na sposób użytkowania nieruchomości oraz ich przyszły kształt i funkcjonalność, choć popyt w głównych obszarach miejskich prawdopodobnie pozostanie silny ze względu na urbanizację.

Podsumowanie

Podsumowując, Polski rynek nieruchomości w 2025 roku będzie kształtowany przez ożywiającą się gospodarkę, utrzymującą się inflację, stabilne stopy procentowe z potencjalnymi przyszłymi obniżkami, silny rynek pracy i ożywiający się sektor inwestycyjny. Poszczególne sektory nieruchomości stoją przed unikalnymi wyzwaniami i możliwościami, przy wyższym ryzyku inwestycyjnym na rynku biurowym oraz szansą dalszego rozwoju rynku handlowego, faworyzującym parki handlowe i określone kategorie najemców, ciągłym wzrostem sektora magazynowego napędzanym przez e-commerce i automatyzację, oraz rynkiem mieszkaniowym znajdującym się obecnie w okresie stabilizacji w oczekiwaniu na nowe rządowe bodźce. Megatrendy, takie jak zrównoważony rozwój, postęp technologiczny i zmiany demograficzne, również odegrają znaczącą rolę w przyszłej trajektorii rynku.

• Wzrost gospodarczy: Polska gospodarka ma osiągnąć wzrost PKB na poziomie 3,4% w 2025 roku, wspierany przez poprawę koniunktury w Europie Zachodniej.
• Inflacja i stopy procentowe: Utrzymująca się inflacja (prognozowana na 5,6% w 2025 roku) może wpłynąć na stabilizację stóp procentowych, z potencjalnymi obniżkami w drugiej połowie 2025 roku.
• Rynek inwestycyjny: Ożywienie na rynku inwestycyjnym, ze wzrostem wartości transakcji i zainteresowaniem inwestorów, szczególnie z Europy Środkowo-Wschodniej.
• Sektor biurowy: Stopniowa stabilizacja, ale „rynek dwóch prędkości”: centra miast z niskim wskaźnikiem pustostanów i rosnącymi czynszami vs. obrzeża ze stagnacją. Sektor handlowy: Dominacja parków handlowych i zmiana miksu najemców, z rosnącym popytem na kategorie takie jak zdrowie, uroda, gastronomia.
• Sektor magazynowy: Dynamiczny rozwój sektora magazynowego, napędzany e-commerce, z prognozowanym przekroczeniem 35 milionów mkw. w 2025 roku.
• Sektor mieszkaniowy: Stabilizacja rynku najmu, rozwój sektora PRS i rosnące zainteresowanie przekształcaniem starszych budynków na mieszkania na wynajem.

Clou Analytics – oceń potencjał nieruchomości

Przekształcamy rynek nieruchomości, korzystając z Clou Analytics, podejmiesz decyzje oparte na rzetelnych danych. Analizujemy trendy makro i mikro, zmiany legislacyjne i zapewniamy panoramiczny widok czynników wpływających na wartość nieruchomości. Nasz model RAVT — Badania, Analiza, Weryfikacja i Transakcja — zapewnia podejmowanie decyzji zakorzenionych w rzeczywistości, a nie w spekulacjach.