Wiktor Łaba w rozmowie z Mateuszem Mania wyjaśnia, że ryzyka dziedziczenia nieruchomości (długi, spory) są realne. Radzi: ureguluj stan prawny , spisz testament i rozmawiaj z bliskimi.
Jakie są główne ryzyka ustawowego dziedziczenia nieruchomości, szczególnie przy skomplikowanej sytuacji rodzinnej. Czy testament notarialny skutecznie je minimalizuje?
Można wskazać dwa główne ryzyka.
Dziedziczenie nieruchomości, ryzyko w spadku wraz z należącymi do niego długami. Taka sytuacja może się zdarzyć, gdy spadek przypadłby po osobie zmarłej, z którą od dawna nie utrzymywał kontaktu. Potencjalny spadkobierca nie wie, czy zmarły posiadał długi oraz jak duży posiadał majątek. Oczywiście, istnieje domniemanie przyjęcia spadku z dobrodziejstwem inwentarza, jednak przyjęcie spadku, w którym pasywa przewyższają aktywa wiąże się z wieloma nieprzyjemnościami. Choć odpowiedzialność spadkobiercy ograniczy się do wartości odziedziczonego majątku, to będzie musiał on ponieść koszty sporządzenia spisu inwentarza, spieniężyć składniki spadku i spłacić istniejące długi.
Po drugie, w przypadku wielości spadkobierców, pojawiają się komplikacje natury procesowej. Otóż by móc potwierdzić swoje prawa do spadku należy udać się do notariusza i sporządzić akt poświadczenia dziedziczenia lub wszcząć postępowanie o stwierdzenie nabycia spadku przed właściwym sądem i uzyskać prawomocne postanowienie. W obu przypadkach należy poinformować wszystkich potencjalnych spadkobierców, którzy powinni stawić się u notariusza lub na wezwanie Sądu. Problem pojawia się w sytuacji, gdy spadkobiercami są osoby, z którymi nie ma kontaktu, a rodzina nie wie, gdzie mogą obecnie przebywać. Poszukiwanie takich osób to mozolny i długotrwały proces, który spowalnia postępowanie. To właśnie z tej przyczyny postępowania o stwierdzenie nabycia spadku toczą się latami. Sporządzenie przez spadkodawcę testamentu notarialnego nie upraszcza ww. procedury, więc nadal istnieje konieczność odnalezienia potencjalnych spadkobierców i poinformowania ich o testamencie oraz o toczącym się postępowaniu. Jednak ze społecznego punktu widzenia testament często ułatwia zachowanie dobrych relacji w rodzinie, gdyż pozwala na uniknięcie kłótni co do podziału spadku pomiędzy spadkobiercami.
Jak w praktyce wygląda dochodzenie zachowku, gdy głównym składnikiem spadku jest nieruchomość oraz czy istnieją legalne sposoby na ograniczenie przyszłych roszczeń w zakresie dziedziczenia nieruchomości?
W pierwszej kolejności należy oszacować wartość całej schedy spadkowej – zarówno aktywów, jak i pasywów (długów). Podstawą obliczenia zachowku jest wartość aktywów po odjęciu długów spadkowych. Następnie należy obliczyć wartość zachowku przypadającą uprawnionemu (co do zasady ½ wartości udziału spadkowego, który przypadałby uprawnionemu przy dziedziczeniu ustawowym). Spłacenie uprawnionego do zachowku może odbyć się przez spieniężenie nieruchomości lub przez wyłożenie spadkobiercę wartości zachowku z własnego majątku. Należy zaznaczyć, iż ukrywanie masy spadkowej przez spadkobierców może skutkować odpowiedzialnością prawną i roszczeniami ze strony osób uprawnionych do zachowku.
Jakie są najczęstsze problemy współwłasności nieruchomości nabytej w spadku i jakie działania prawne (np. dział spadku, zniesienie współwłasności wg KC) są najskuteczniejsze, by je rozwiązać?
Są to trudności w podejmowaniu decyzji dotyczących zarządzania nieruchomością, tj. dotyczące wszelkich remontów, przeznaczenia nieruchomości, jej wynajęcia lub sprzedaży. Co więcej, pomiędzy współwłaścicielami nierzadko dochodzi do niezgodności w zakresie podziału nieruchomości. Jeżeli współwłaściciele nie potrafią razem zgodnie dysponować nieruchomości, należy podjąć decyzję o zniesieniu współwłasności. Istniejąca nić porozumienia oraz chęć szybkiego podziału nieruchomości pozwalają na przeprowadzenie działu spadku za pomocą umowy w formie aktu notarialnego. Jednak gdy współwłaściciele nie są w stanie dojść do porozumienia co do przypadających im przedmiotów wchodzących w skład spadku, należy wszcząć postępowanie sądowe, w którym to sąd samodzielnie zdecyduje o podziale składników spadku pomiędzy poszczególnych spadkobierców. Jeżeli w skład spadku wchodzi tylko nieruchomość, koniecznym jest przeprowadzenie zarówno działu spadku, jak i zniesienia współwłasności. Obie czynności można zrealizować w jednym procesie.
Jak skutecznie sprawdzić zadłużenie nieruchomości przed przyjęciem spadku? Czy przyjęcie z dobrodziejstwem inwentarza (art. 1012 KC) w pełni chroni przed długami przewyższającymi wartość spadku?
Aby sprawdzić, czy spadkodawca posiadał długi, można skorzystać z rejestrów BIK oraz BIG, a w przypadku nieruchomości – sprawdzić treść Księgi Wieczystej. Kolejnym sposobem jest złożenie wniosku o spis inwentarza do właściwego sądu. Spis jest wykonywany przez Komornika, który to występuje do odpowiednich instytucji z zapytaniem o istniejące zobowiązania spadkodawcy. Odpowiedzialność spadkobiercy w przypadku przyjęcia spadku z dobrodziejstwem inwentarza ogranicza się do wartości odziedziczonego majątku, jednak spadkobierca będzie musiał ponieść koszty sporządzenia spisu inwentarza, spieniężyć składniki spadku i spłacić istniejące długi.
Porównując darowiznę, umowę dożywocia i testament pod kątem przekazania nieruchomości – jakie są kluczowe różnice w zakresie bezpieczeństwa prawnego, kosztów i wpływu na zachowek?
Dla testamentu zasada jest taka sama jak opisałem wcześniej przy przyjęciu spadku.
Natomiast w przypadku darowizny należy wziąć pod uwagę wartość nieruchomości, jak również stopień pokrewieństwa pomiędzy darującym a obdarowanym. Stopień pokrewieństwa przyporządkowuje obdarowanego do danej grupy podatkowej, od której to zależy wysokość odprowadzonego podatku od darowizny lub też zwolnienie od podatku. W kwestii zachowku – co do zasady darowizny dokonane przez spadkodawcę za życia nie wchodzą w skład spadku. Jednakże zaliczają się do schedy spadkowej. W sytuacji, gdy okaże się, że nie jest możliwym otrzymanie zachowku od spadkobierców zmarłego, osoba uprawniona do zachowku ma prawo wystąpić do obdarowanego przez spadkodawcę z żądaniem uzupełnienia zachowku. Obdarowany jest zobowiązany takie roszczenie spełnić.
Umowa dożywocia polega na przeniesienie własności nieruchomości w zamian za dożywotnie utrzymanie. Nie jest to umowa nierozwiązywalna – na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, w wypadkach wyjątkowych, gdy inne sposoby, jak wykonanie świadczenia lub zasądzenie renty nie pozwoliłoby osiągnąć słusznego rozwiązania sąd może tą umowę rozwiązać. Do takich przypadków zalicza się krzywdzenie dożywotnika, objawiające się zwłaszcza agresją, a także porzucenie dożywotnika i nieruchomość bez zamiaru powrotu i bez należnych mu świadczeń. Umowa dożywocia – inaczej, niż umowa darowizny – jest płatnym przysporzeniem. Oznacza to, że, wartość nieruchomości przekazanej w ramach umowy dożywocia nie jest uwzględniana przy obliczaniu zachowku.
Czy zapis windykacyjny (art. 981[1] KC) jest popularnym i efektywnym sposobem na przekazanie konkretnej nieruchomości w testamencie? Jakie są jego główne wady i zalety?
Zapis windykacyjny to postanowienie zawarte w testamencie, w którym zapisodawca (spadkodawca) stwierdza, że dana osoba (niekoniecznie spadkodawca) otrzyma na własność konkretny przedmiot wchodzący w skład jego majątku z mocy prawa z chwilą śmierci zapisodawcy. Zapis windykacyjny pod rygorem nieważności musi być zawarty w testamencie sporządzonym w formie aktu notarialnego. Jednak samo otwarcie się spadku z chwilą śmierci zapisodawcy nie sprawia, iż zapisobiorca staje się właścicielem nieruchomości. Podobnie jak w przypadku dziedziczenia, należy potwierdzić swoje prawa do spadku poprzez sporządzenie aktu poświadczenia dziedziczenia lub poprzez uzyskanie prawomocnego postanowienia w postępowaniu o stwierdzenie nabycia spadku. Należy jednak podkreślić, iż zapisobiorca windykacyjny odpowiada za długi spadkowe do wysokości wartości zapisu (chyba że odrzuci spadek), a także może być zobowiązany do spłacenia części zachowku.
Podatek od spadków przy nieruchomościach: jakie najczęstsze błędy przy zgłoszeniu do urzędu skarbowego prowadzą do utraty zwolnienia dla najbliższej rodziny (art. 4a Ustawy)?
Zwolnienie od podatku od spadku i darowizny może dotyczyć małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę. Najczęstszym błędem jest przekroczenie terminów wskazanych wprost przez ustawę – termin ten wynosi 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego lub od dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu stwierdzającego nabycie spadku, ewentualnie – w przypadku, gdy nabywca dowiedział się o nabyciu własności rzeczy lub praw majątkowych po upływie 6-miesięcznego terminu – po upływie 6 miesięcy od dnia, w którym dowiedział się o ich nabyciu. W tym przypadku nabywca musi uprawdopodobnić fakt późniejszego powzięcia wiadomości o ich nabyciu. Jeżeli nabywca nie dotrzyma ww. terminów, nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych podlega opodatkowaniu na zasadach określonych dla nabywców zaliczonych do I grupy podatkowej.
Jakie problemy w sprawie spadkowej może powodować nieaktualny stan księgi wieczystej dziedziczonej nieruchomości i jakie kroki podjąć, by ją uporządkować?
Księgi Wieczyste są objęte rękojmią wiary publicznej. Oznacza to, że w razie niezgodności między stanem ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem, to treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni jednak przed rozporządzeniami nieodpłatnymi albo dokonanymi na rzecz nabywcy działającego w złej wierze. Mimo to ważnym jest, by na bieżąco aktualizować treść Księgi Wieczystej i ujawniać w niej przysługujące prawa – zarówno własnościowe, jak i ograniczone, takie jak np. służebność. Do dokonania wpisu w Księdze Wieczystej niezbędny jest oryginał aktu notarialnego lub postanowienia Sądu, na podstawie którego stwierdza się o nabyciu prawa do danej nieruchomości.
Jak osoba posiadająca nieruchomość może przygotować jej dziedziczenie, by uniknąć sporów i zapewnić realizację swojej woli? Czy samo uregulowanie stanu prawnego i testament wystarczą?
Oprócz zabezpieczenia kwestii prawnych tj. uregulowania stanu prawnego nieruchomości, a także spisania testamentu, równie ważna jest rozmowa ze swoimi potencjalnymi spadkobiercami. Ważnym jest, by wytłumaczyć swoim spadkobiercom podjęte decyzje i taki, a nie inny sposób podziału swojego majątku. Pozwala to na uniknięcie sporów w przyszłości.
Czy zaszły lub są planowane istotne zmiany w prawie spadkowym/podatkowym wpływające na dziedziczenie nieruchomości? Jakie są Państwa kluczowe rady dla spadkodawców i spadkobierców nieruchomości?
Z pewnością dużą zmianą byłoby wprowadzenie testamentu audiowizualnego. Zmiana ta została zapowiedziana na 2025 r. Taki testament miałby formę pliku wideo lub audio, jednak byłby stosowany tylko w związku z wyjątkowymi okolicznościami i przy założeniu, że nie było możliwości sporządzenia testamentu zwykłego. Spadkodawca miałby zidentyfikować się na nagraniu, podać datę i miejsce sporządzenia testamentu i jednoznacznie oświadczyć swoją wolę. Tego typu testament miałby swoje zalety i wady. Z jednej strony byłby dość łatwy w sporządzeniu, a po nagraniu wideo + audio sąd mógłby rozwiać wszelkie wątpliwości co do wiarygodności woli testatora. Z drugiej strony, biorąc pod uwagę postęp techniki i sztucznej inteligencji, istnieje ryzyko fałszowania tego typu nagrań. Ich wiarygodność musiałaby zostać każdorazowo oceniona przez wyspecjalizowanych biegłych sądowych.
W kwestii testamentu istnieją także plany rozszerzenia katalogu osób, które nie mogą być świadkami testamentu. Miałyby to nie być: partner bądź partnerka osoby, dla której została przewidziana w testamencie jakakolwiek korzyść, krewni lub powinowaci takiej osoby do czwartego stopnia czy osoba uprawniona do reprezentacji osoby prawnej, dla której w testamencie została przewidziana jakakolwiek korzyść.
Również przepisy procesowe będą musiały zostać znowelizowane. Rzecznik Praw Obywatelskich niejednokrotnie podkreślał problem podwójnych postanowień spadkowych. W najbliższym czasie mają zostać wprowadzone zmiany, które zapobiegną sytuacjom, w których istnieją w obrocie prawnym dwa postanowienia o nabyciu spadku po tej samej osobie.
W kwestii działu spadku jeszcze w 2025 r. mają zostać wprowadzone obowiązkowe mediacje między spadkobiercami na etapie przedsądowym. Dopiero po bezskuteczności takich mediacji spadkobiercy mogliby złożyć do sądu wniosek o dział spadku.
Słyszałem też o pomyśle stworzenia platformy cyfrowej, za pomocą której miałoby dochodzić do podziału spadku online, jednak na tę chwilę uważam to za zbyt daleko idący pomysł.
Mateusz Mania właściciel kancelarii adwokackiej w Katowicach
Dziedziczenie nieruchomości jest bardzo ważnym i delikatnym aspektem w rodzinie. Jeśli masz pytania i chcesz skonsultować swoją sytuację, napisz do nas. Kancelaria Mateusza Manii udzieli odpowiedzi i wspólnie z Tobą zaplanuje sukcesję.
Skontaktuj się: experts@clou.estate
